このブログでは「Dream Quest」としていますが、この不動産取得から賃貸化する活動自体を冒険と捉えて
行動していますので、その経緯を書き記しています。
Lv1は不動産１軒目を示し、vol.1は1話目となっています。
2軒目も同時並行で進め、Lv2を先にクリアしてしまったのは、想定外ではあった。
「Dream Quest」ですので、この冒険でLvアップしていく様子や新しい地図や武器・仲間を手に入れる様子を楽しんで読んでもらえると嬉しいです。
また、私自身の備忘録であると共に、私と同じように副業で不動産賃貸業をはじめようとする方の参考になればと思います。
Lv1の物件は、古民家が２つ、離れの合計３つの建物の他に、広大な土地が付いてきました。
全部で2,080㎡ほどの土地との戦いになっています。
Lv2の物件は、残置物が多くあり、雨漏り補修から師匠の元でのDIY講習で多くのスキルを身に着けてきました。
時系列が逆転しているので、実際にDIYを初めておこなったのがここでの戦いになっています。
前章の記事はコチラ↓
170万円の築古物件、指値が通った！試算書公開。悪い話もある。
築古戸建てDIY ～これまでのあらすじ～
Lv1（１軒目）からLv2（2軒目）までの概要
１軒目と２軒目は、どちらも空き家バンクで見つけて交渉してきた物件だった。
１軒目
築66年の古民家は入り口を入ると土間が広がり、天井を見上げると綺麗な梁があり。
キッチンと和室とが左右に分かれた昔ながらの良い空間。
昔ながらの空間が好きな自分にとっては、魅力的な物件だった。
自分に繋がるまでは、賃貸化を検討したり、売買も検討されていたとのことで、相手側も交渉疲れしているようで
30万円からの交渉でスタートしたが、結果、2,000㎡を超える壮大な土地を売買は１万円で交渉成立。
この家のライフラインを中心にDIYで直しながら、お客さんを併行して探そうと動き出したら、クリーンヒット！
ターゲット・価格に合わせた修繕し、購入までの期間は長かったが、DIYをはじめて約４ヵ月ほどで賃貸化までたどり着けた。
この物件は、3.5万円で賃貸化し２年後には、借主に売却予定。
２軒目
築57年の軽量鉄骨づくりの物件で木枠窓の家。
初期状態は、残置物がモリモリで雨漏り、多少の壁面ヒビ割れしていても建物は住むことはできる状態。
ただ、市街化区域で上水はもちろんガスや下水もある相続物件。
最終的には60万円ではじめて物件取得し、ホームセンターを駆使し、師匠に多くの技を教わりながら直し、
賃貸募集サイトへ掲載してペット可として6.5万円で賃貸化。
はじめての物件直しということもあり、DIYリフォームに7カ月ほど要した。
３軒目（本章）
３軒目をしスムースに進めるために、２軒の賃貸収入は常にあるが、拡大するためのお金が欲しい。
融資資料を揃えて公庫に訪問したが、その場でOKとはならなかった。
再挑戦に向けて準備して年始の打ち合わせ時間の設定ができた！
新たな年を迎え、更なる動きに繋げる。
３月中に１軒取得するという目標を掲げたが、その為に週１軒内見、内見のために平日に問合せ・試算をし続けてきた。
物件情報は朝・昼・晩を見つづけ、時には、外れも承知で内見してきた。
300万円で土地売りされている物件に出会い、即170万円で購入希望を入れた。
1軒目、2軒目を1万円、60万円という価格で入手してきたが、この価格で購入した。
即入札した理由を振り返るのが今回。
170万円の築古物件の試算書公開
勇者は、170万円の高級築古物件を購入した
これまでの冒険で、1万円、60万円と超格安物件を購入してきた勇者。
ここにきて170万円という高価格の物件に即購入希望を入れたのも理由があった。
それは、賃貸価格と土地価格の高さだ。
徐々にリスクを下げる
1号（1万円）物件は、2,000㎡で土地値350万円で超安く、築60年を超える。賃貸価格は3.5万円。
早期売却をしたいと思い、賃貸開始と共に数年後に売却価格も提示して購入前提で貸している。
実質利回りは：80％超え
2号（60万円）物件は、土地値400万円程であるが、建物の老朽化と手鉄骨造りのため、解体費は高くつくが、
賃貸価格はペット可にて6.5万円。
実質利回り：60％超え
２軒とも、利回りを優先して短期回収を求めてきた。そのため、土地値も高くはなかったが、
徐々にリスクを下げている。
3号（170万円）物件の試算書
勇者が道具として使っている簡易試算での利回りは43.6％（賃貸価格：8.0万円にて）、
土地価格は600万円（評価額は620万円）
更に、近隣の同様の築年数・建物面積、駐車場条件での賃貸価格が8.5万円であった。
（仮に、周辺と同様価格にして8.5万円とした場合は利回り46.4％）
計算した数字以外でもいけそう
試算書の数字はもちろんだが、
築年数が43年で再建築可能、50ｍ先に小学校があること、バス停が近隣にある開拓値域であること。
ハザードマップでも問題がある地域ではなかったことも条件にあっていると勇者が感じた。
築43年戸建ての契約、どうなる！？
契約書がチラチラ見えはじめた！？
さあ、どうなる！！？
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指値を入れて１週間ほどで、先方からの連絡があった。
「その金額で進めてください」とのことだったらしい。
やったね！
生活保護を受給中という点に加えて、早く手放したいので土地売りしていたことが170万円での価格交渉ができた理由
きっと、100万円位まで下げることができたと思うが、
間に入っている不動産屋としては、当初、250万円位なら交渉できるとの話で、
先方との気持ち的に交渉がしにくそうだったことも踏まえると、
この不動産屋との付き合いで、次にも繋がる状態にしながら、良い交渉ができたと思っている。
いい話ばかりじゃない！悪い話もある。
冒険をしていれば、いい話ばかりを書きたくなるが、そんな楽な冒険、誰も望んじゃいない。
冒険には、失敗や上手くいかないことはつきものだ。
築古戸建てDIYは楽して稼げるものじゃない！
サラリーマンをしていたら、初任給だって30万円ももらえる時代。
そんな中、多くの時間と体力を使ってやっとのことで３万～７万円程の家賃収入が得られる。
仮に物件リフォームに200時間ほど要するとしたら、土日の朝から晩まで３ヵ月はリフォームだけに専念する必要がある。
しかも、オフィスでPCカチカチ打つような仕事とは違って、時には危険だって伴う。
気合を入れすぎて専念すれば、家族や自分のプライベートの時間だって失われるのは当然だ。
そうして、得られるのは１軒あたり、年間たった36万～84万円（仮に3～7万円／軒の家賃）。
人に話せば、きっと、「そんなに苦労してたったそれだけ？」という返答が返ってくるだろう。
それでもやるのは、やりたいことや夢があるから。
雇われた組織の中で、歯車の１つとして動き続けていれば楽に収入は得られても、人の夢を叶える為に時間を費やすことだってある。
サラリーマンも本気でやればいいし、DIYも本気でやればいい。
自分の事業を拡大すると決めたら、目の前の利益やDIYだけでなく、中長期を見据えた融資や会計知識だって必要になる。
拡大するために、どんどんチャレンジする。そう、勇者は心に誓った。
悪い話も１つ。融資が得られない。
公庫での融資を検討していた中、１号物件、２号物件が個人で取得していた為、法人での融資は得られないという判断になった。
簡単に言うと、実績がないから。との話だが、創業融資に実績がある人ってどれだけいるのだろうか？
そう思いながら。
逆に、個人で所有しているので、個人事業に対してであれば、300～600万円の融資ができるという話だった。
なので、事業としては評価されているが、設立１年目の何も持たない法人としては、融資できるほど信用が得られていない。
ということだ。
個人事業から法人成りしたものではなく、別で動いているために、この様な結果になっているが、
どこかのタイミングで、物件を個人から法人に売却すれば、法人で融資が得られる。
色々な事情があり、法人成りを選択しなかったのだが、このようなステップも経験したことのある人しか理解できない。
状況が違う人のアドバイスは参考にならないので、経験を積むしかない。のだ。
３号物件は、法人購入で進めているので、この物件を賃貸化した瞬間から改めて法人融資の相談を進める。
公庫の担当者とも、そのタイミングで、再度。となっている。
もちろん、信用金庫や地方銀行での融資も見据えながら。
170万円の築古物件、指値が通った！試算書公開。悪い話もある。
過去最高額の170万円の物件を購入することにした勇者。
融資が得られないので、今回は自己資本を投入しての購入とすることにした。
会社を育てるために、会計を強化しようと心に決め、師匠おどぅ氏に紹介してもらった会計士と面談をすることにした。
規模拡大に向け、融資戦略を具体化するために。
ほら、会社では自分ごとで出来ないことがどんどん学べる。
さあ、次の冒険が進み出した！
よし、次いってみよう！
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