このブログでは「Dream Quest」としていますが、この不動産取得から賃貸化する活動自体を冒険と捉えて
行動していますので、その経緯を書き記しています。

Lv1は不動産１軒目を示し、vol.1は1話目となっています。
2軒目も同時並行で進め、Lv2を先にクリアしてしまったのは、想定外ではあった。

Lv1の冒険はコチラ
Lv2の冒険はコチラ

「Dream Quest」ですので、この冒険でLvアップしていく様子や新しい地図や武器・仲間を手に入れる様子を楽しんで読んでもらえると嬉しいです。
また、私自身の備忘録であると共に、私と同じように副業で不動産賃貸業をはじめようとする方の参考になればと思います。

Lv1の物件は、古民家が２つ、離れの合計３つの建物の他に、広大な土地が付いてきました。
全部で2,080㎡ほどの土地との戦いになっています。

Lv2の物件は、残置物が多くあり、雨漏り補修から師匠の元でのDIY講習で多くのスキルを身に着けてきました。
時系列が逆転しているので、実際にDIYを初めておこなったのがここでの戦いになっています。

前回の記事はコチラ↓

天井の謎跡を塗装で封印！　～トイレ再生の巻・中編～

築古戸建てDIY　～これまでのあらすじ～

Lv1（１軒目）からLv2（2軒目）、Lv3（3軒目現在）までの概要

１軒目と２軒目は、どちらも空き家バンクで見つけて交渉してきた物件だった。

１軒目

築66年の古民家は入り口を入ると土間が広がり、天井を見上げると綺麗な梁があり。
キッチンと和室とが左右に分かれた昔ながらの良い空間。
昔ながらの空間が好きな自分にとっては、魅力的な物件だった。

自分に繋がるまでは、賃貸化を検討したり、売買も検討されていたとのことで、相手側も交渉疲れしているようで
30万円からの交渉でスタートしたが、結果、2,000㎡を超える壮大な土地を売買は１万円で交渉成立。
この家のライフラインを中心にDIYで直しながら、お客さんを併行して探そうと動き出したら、クリーンヒット！
ターゲット・価格に合わせた修繕し、購入までの期間は長かったが、DIYをはじめて約４ヵ月ほどで賃貸化までたどり着けた。
この物件は、3.5万円で賃貸化し２年後には、借主に売却予定。

２軒目

築57年の軽量鉄骨づくりの物件で木枠窓の家。
初期状態は、残置物がモリモリで雨漏り、多少の壁面ヒビ割れしていても建物は住むことはできる状態。
ただ、市街化区域で上水はもちろんガスや下水もある相続物件。

最終的には60万円ではじめて物件取得し、ホームセンターを駆使し、師匠に多くの技を教わりながら直し、
賃貸募集サイトへ掲載してペット可として6.5万円で賃貸化。
はじめての物件直しということもあり、DIYリフォームに7カ月ほど要した。

３軒目（本章）

３軒目をしスムースに進めるために、２軒の賃貸収入は常にあるが、拡大するためのお金が欲しい。
融資資料を揃えて公庫に訪問したが、その場でOKとはならなかった。
再挑戦に向けて準備して年始の打ち合わせ時間の設定ができた！
新たな年を迎え、更なる動きに繋げる。
３月中に１軒取得するという目標を掲げたが、その為に週１軒内見、内見のために平日に問合せ・試算をし続けてきた。
物件情報は朝・昼・晩を見つづけ、時には、外れも承知で内見してきた。

300万円で土地売りされている物件に出会い、即170万円で購入希望を入れた。
1軒目、2軒目を1万円、60万円という価格で入手してきたが、この価格で購入となる。
購入物件の間取りは5SLDKと広く、どう戦うか考えながら、残置物モンスターと戦い続けている。
大きめのキッチンや洗面台を外し、洗面のシロアリの床を開けつつ、
和室の壁に石膏ボードを貼ってきた。

間取り　～冒険のステージ～

築43年の5SLDKという部屋数が多い物件が本章のステージ。

前回、床材を張り替え、トイレの再生に向けた土台を整えたが、まだまだこの空間には“古さ”の名残があちこちに散らばっている。
今回取りかかったのは、ひと目見ただけで気になっていた天井の染み——そう、雨漏りの跡だ。

武器を装備！塗装して壁を綺麗に⚔️

勇者は、塗料、ハケ、ローラー、石膏ボード、アルミ複合板、丸ノコ、ドリルドライバー、ホールソーを装備した。

天井の雨跡に、白の塗装を重ねる

見上げると、そこには過去の雨漏りの痕跡がしっかりと残っていた。
水はすでに止まっているものの、その染みが放つ“使い古された空気感”はどうしても消したかった。

手に取ったのは、かつて別の部屋で使った水性塗料の余り。
色は白。すでに粘度が少し落ちているが、まだ十分使える状態だ。
天井と、それに接する木の柱部分へと塗っていく。

1度目の塗装では、染みがうっすら透けて見えた。2度、3度と重ね塗りをしていくと、次第にかつての痕跡が姿を消していった。
木部も、刷毛で丁寧に塗ると白がしっかり乗り、古さが和らいだ。

塗装作業全体としては「それなりに綺麗」にはなったものの、やはり塗装では限界がある。
クロスを貼ったほうが明らかに美しく仕上がる。ただ、今回は「応急処置」で良しとする。
目的は完璧ではなく、前に進むこと。白く明るくなった天井を見上げながら、少しだけ達成感を味わった。

壁の砂壁に石膏ボードを貼っていく

続いて取り組んだのは、壁の上半分。
ここは古い砂壁がそのまま残っており、このままではクロスを貼ることができない。
そこで、下地として石膏ボードを施工することにした。

壁の寸法を測り、必要なサイズにカットしたボードを運び込む。
慎重に下地の位置を確認しながら、タッカーとボンド留めをしていく。

しかし、ここで問題発生。なんと1面分のボードが足りない。

「しまった、あと1枚だけ足りない……」

とはいえ、作業を止めるのはもったいない。
足りない箇所は一旦そのままにして、用意できた部分だけでも貼り進めることにした。
とにかく、進められるところから進める。これもDIYの鉄則だ。

下半分にアルミ複合板を施工

壁の下半分には、防水・防汚の目的も兼ねてアルミ複合板を貼ることにしていた。
使用したのは、建材店で仕入れた艶ありホワイトのアルミ複合板。

貼る高さは133mm。非常に中途半端なサイズだが、これは以前の腰壁ラインと合わせるために設定したもの。
板をそのサイズにぴったり合わせるには、正確なカットが必要だ。

使用した工具は、アルミ用のチップソーを装着した丸ノコ。
そして、コンセントまわりなどの穴開けには、ホールソーをつけたドリルドライバーを使った。

カット面が多少粗くなりがちだが、丸ノコのガイドをしっかり押さえ、ゆっくりと進めることで割ときれいに仕上がった。

貼り付けは、まず一次固定として強力な両面テープを使用。
その後、二次固定として防水性のあるシリコンシーラントを注入し、しっかりと壁に密着させた。

施工時間はここまででおおよそ3時間ほど。
トイレの壁が、白く明るく、そして清潔感のある空間へと変わった瞬間だった。

天井の謎跡を塗装で封印！　～トイレ再生の巻・中編～

天井と壁の施工が完了し、トイレ空間はさらに整ってきた。
今回の作業では、「元の古さ」を可能な限り打ち消す方向で手を加えた。

まだ残された作業はある。石膏ボードの補充と、壁紙の施工、照明器具の交換、ちょっとした収納の取り付け。
やるべきことは尽きないが、一歩ずつ、確実に“再生”の階段を上っている感覚がある。

before

after

次回は「トイレ再生の巻・後編」。いよいよ空間としての完成形へと近づいていく——。

よし、次いってみよう！

つづく

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