このブログでは「Dream Quest」としていますが、この不動産取得から賃貸化する活動自体を冒険と捉えて
行動していますので、その経緯を書き記しています。
Lv1は不動産１軒目を示し、vol.1は1話目となっています。
2軒目も同時並行で進め、Lv2を先にクリアしてしまったのは、想定外ではあった。
「Dream Quest」ですので、この冒険でLvアップしていく様子や新しい地図や武器・仲間を手に入れる様子を楽しんで読んでもらえると嬉しいです。
また、私自身の備忘録であると共に、私と同じように副業で不動産賃貸業をはじめようとする方の参考になればと思います。
Lv1の物件は、古民家が２つ、離れの合計３つの建物の他に、広大な土地が付いてきました。
全部で2,080㎡ほどの土地との戦いになっています。
Lv2の物件は、残置物が多くあり、雨漏り補修から師匠の元でのDIY講習で多くのスキルを身に着けてきました。
時系列が逆転しているので、実際にDIYを初めておこなったのがここでの戦いになっています。
前回の記事はコチラ↓
腐食した柱を救出せよ。終わりを決めるための“最終ミッション”へ。
築古戸建てDIY ～これまでのあらすじ～
Lv1（１軒目）からLv2（2軒目）、Lv3（3軒目現在）までの概要
１軒目と２軒目は、どちらも空き家バンクで見つけて交渉してきた物件だった。
１軒目
築66年の古民家は入り口を入ると土間が広がり、天井を見上げると綺麗な梁があり。
キッチンと和室とが左右に分かれた昔ながらの良い空間。
昔ながらの空間が好きな自分にとっては、魅力的な物件だった。
自分に繋がるまでは、賃貸化を検討したり、売買も検討されていたとのことで、相手側も交渉疲れしているようで
30万円からの交渉でスタートしたが、結果、2,000㎡を超える壮大な土地を売買は１万円で交渉成立。
この家のライフラインを中心にDIYで直しながら、お客さんを併行して探そうと動き出したら、クリーンヒット！
ターゲット・価格に合わせた修繕し、購入までの期間は長かったが、DIYをはじめて約４ヵ月ほどで賃貸化までたどり着けた。
この物件は、3.5万円で賃貸化し２年後には、借主に売却予定。
２軒目
築57年の軽量鉄骨づくりの物件で木枠窓の家。
初期状態は、残置物がモリモリで雨漏り、多少の壁面ヒビ割れしていても建物は住むことはできる状態。
ただ、市街化区域で上水はもちろんガスや下水もある相続物件。
最終的には60万円ではじめて物件取得し、ホームセンターを駆使し、師匠に多くの技を教わりながら直し、
賃貸募集サイトへ掲載してペット可として6.5万円で賃貸化。
はじめての物件直しということもあり、DIYリフォームに7カ月ほど要した。
３軒目（本章）
３軒目をしスムースに進めるために、２軒の賃貸収入は常にあるが、拡大するためのお金が欲しい。
融資資料を揃えて公庫に訪問したが、その場でOKとはならなかった。
再挑戦に向けて準備して年始の打ち合わせ時間の設定ができた！
新たな年を迎え、更なる動きに繋げる。
３月中に１軒取得するという目標を掲げたが、その為に週１軒内見、内見のために平日に問合せ・試算をし続けてきた。
物件情報は朝・昼・晩を見つづけ、時には、外れも承知で内見してきた。
300万円で土地売りされている物件に出会い、即170万円で購入希望を入れた。
1軒目、2軒目を1万円、60万円という価格で入手してきたが、この価格で購入となる。
購入物件の間取りは5SLDKと広く、どう戦うか考えながら、残置物モンスターと戦い続けている。
大きめのキッチンや洗面台を外し、洗面のシロアリの床を開けつつ、和室の壁に石膏ボード+壁紙を貼り終えた。
トイレが使えない問題が長く続いた居たので、使えるようにと先に綺麗なトイレを召喚してきた。
そして、2階6畳洋室の「壁」へと突入した。これまで真っ白なクロスばかり使ってきた彼が、ついに“柄物”に手を出す。
選ばれたのは、仲間がオススメしてくれた「ストライプ柄の壁紙」だった。
この壁紙を貼り終えた後、１階に戻り、床のクッションフロア貼り、余ったクロスで襖を貼り替える。
続いて、２階のクッションフロアも貼ってきた。
１階に戻り、洗面の床を直して壁にパネルを貼り、天井にも壁紙を貼ってきた。
続いて、キッチンの天井を真っ白にしたので、壁も綺麗にしてきた。
ダイニングキッチンをやりながら、部屋としては最後となるリビングを真っ白にしてきた。
さらに、玄関の壁紙を張り替えたことで、大きな匂いの基が断ち切れ、階段エリアの壁紙も貼った。
ドアも塗装し、白の空間ができてきた。
１階のリビングとキッチンにもクッションフロアを貼り、部屋と呼べる場が着々とできてきた。
風呂に防水シートを貼ったまでが前回。
間取り ～冒険のステージ～
築43年の5SLDKという部屋数が多い物件が本章のステージ。
風呂入口、腐食の闇
ある朝、風呂の前を掃除していると、視界の端に“違和感”が走った。
柱の根本が……スカスカ？
目を凝らしてみると、木材は黒ずみ、内部はボロボロ。
長年の湿気と水気によって、完全に腐っていた。
──これは、放置できない。
これまで壁紙の綺麗さで誤魔化してきた場所もあったが、
ここだけは「構造と見た目の両方」に手を入れる必要がある。
使ったのは“アクリル複合板”
ホームセンターで買っておいたアクリル複合板を、
柱の形状に合わせて適当にカット（※適当と言いながら、案外神経質に削っている）。
現場で微調整しながら、腐った部分を覆うように貼り付け、
さらにコーキングで隙間を埋めて防水性をアップ。
仕上げに Lアングルでコーナーをカバーして終了。
作業している本人が言うのもなんだけど――
「…これ、意外と良くない？」
写真に撮ってみると、古びた柱が新築みたいに見えた。
DIYって、本当に“現場の知恵とアイデア”の積み重ねだと思う。
終わりを決める勇気 – Echoesへ掲載
家づくりには「ここまでやったら終わり」というラインが存在しない。
やろうと思えば、永遠にやり続けてしまう。
だからこそ、あえて“終わり”を決める必要がある。
Echoesへ掲載依頼
相場と比較しながら、
これまでで最も高い 家賃8.5万円 でスタートすることに決めた。
高いと言われれば高い。
ただ、僕の中には確信があった。
「この物件は、過去最高値で勝負できる」
古さは残しつつも、生活動線は改善され、全体の明るさは見違えるほど向上した。
“築古の欠点”を“暮らしやすさ”に変えた自信があった。
依頼を流してから 2日後、
すでに athome / suumo / HOM’S へ反映完了。
すごいスピード感。
Echoesの底力を見た。
突然の営業オファー
掲載されたその日の夕方。
スマホが鳴った。
「この物件、うちでも営業担当させてほしいんです」
近所の不動産会社からだった。
仕事終わりにそのまま現場へ行き、担当者と打ち合わせ。
仕上げ途中の箇所を説明しつつ、
「来週には内見できる状態にします」と伝えた。
DIYは1人の戦いだけど、賃貸経営は“チーム戦”になる瞬間がある。
その第一歩を踏み出せた気がした。
マイソクの罠とスピードの哲学
掲載に必要なマイソクを送ったところ、
不動産会社から丁寧な指摘が入った。
「1階の面積、これ誤りですよね？」
「洋室が浴室になってます」
……完全に僕のミス。
使いまわしによる凡ミスだ。
恥ずかしいけれど、ありがたい。
スピード感を持って動けば、ミスは起きる。
でも、止まるよりは前に進んだほうがいい。
訂正し、即再提出。
“動きながら直す”というのは、DIYにも事業にも共通する行動原理だと思う。
信金での本気の面談
賃貸を運営するうえで、
法人名義の口座は欠かせない。
必要書類を揃え、信用金庫へ。
通されたのは――
まさかの 3対1の面談ルーム。
担当者だけでなく、その上司まで同席。
質問内容も鋭い。
「どんな事業ですか？」
「物件は増やす予定ですか？」
「投資ではないですか？」
「口座は何に使いますか？」
「事業継続性はありますか？」
……真剣に見られているのを感じた。
後日知ったが、
“投資目的（売却・レバレッジ・利回りなど）”という言葉を出すと
口座が作れないケースもあるらしい。
僕は誠実に、
「長く運営して地域の空き家を減らしていきたい」
という意図を説明した。
40代を超えて、ようやく理解し始めた金融機関の仕組み。
公庫はこう、信金はこう、メガバンクはこう。
少しずつ、ゲームの“ルール”がわかってきた気がする。
腐食した柱を救出せよ。終わりを決めるための“最終ミッション”へ。
柱は直った。
掲載も始まった。
営業もついた。
金融機関との関係も整いつつある。
ここからは、
「内見に来てくれた方がどう感じるか？」 の勝負。
DIYという名の長い旅路のなかで、
ようやくゴールが見えてきた。
ただ、僕の冒険はこれからも続く。
築古という名の迷宮には、まだまだ未知のイベントが待っているからだ。
before
after
小さな満足、確かな前進。
こうして、風呂・トイレまわりの生活系クエストは完了。
今回の素材費はわずか数千円。
それでも、快適さの変化は金額以上だ。
築古リノベの冒険は、ひとつの作業が世界の印象を変える。
寒い床を貼り替えるだけで、
「この家、まだまだ行ける」と思える。
次回は、残りの外構まわりと最終チェックへ。
いよいよ、このLv3物件もクライマックスが見えてきた。
冒険はまだまだ続く！
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