副業大家なら「空き家バンク」で賢く不動産取得する

不動産の購入方法と聞いて、思いつくのはどんな方法でしょうか？
一般的には、不動産情報サイトや不動産屋に提案してもらう。という選択になるかと思いますが、
副業大家としての取得方法としては、その考えは間違いです。

不動産屋に紹介してもらったりサイトで掲載されている情報には、広告費や仲介手数料などが乗っかっています。
その為、安く取得することはできません。

私は、現在、２件の不動産を交渉していますがどちらも交渉価格40万円、30万円です。
50万円以下での取得を検討しています。
最終的には少し譲歩するかもしれませんが、大きくはブレないはずです。

購入金額を間違えると、個人での不動産運用は失敗する可能性が高くなります。

なぜ、そんな価格で取得できるのか、どうしたら50万円程度で購入できるのか。
私が動いてきた方法のうち、今回は「空き家バンク」での取得方法について紹介していきます。

副業大家の不動産の取得方法について

不動産屋とは戦うな！

大家業として事業を営む上では、不動産が商品となります。
その不動産を商品として扱っている主な業者として、主に不動産屋があります。

この不動産屋と同じ戦いをしても、副業大家は絶対に勝てません。
不動産屋と戦わずして勝つにはどうしたらいいか。
それを考えることで、副業大家として私たちの立ち位置や手法が明確になってきます。

まずは不動産屋が好む物件、嫌う物件を知ることからしていきましょう。

不動産屋が好む物件

不動産屋は、１件当たりの利益・手離れの良さを重視します。
その理由は至って単純。人を雇い、手間をかけずに収益を最大化したいからです。

その為、首都圏や駅近の好立地であったり、築浅で傷んでいる箇所が少なかったり、
資産価値が残っている物件を好みます。
こういった物件は、買うにも貸すにもお客さんの方から寄ってきて、案内をしたら簡単に客付けができるためです。

不動産業者が嫌う物件

逆に、首都圏から離れた地方物件であったり、駅から離れた都市計画上での市街化区域外
（自治体が積極的に住みやすくしない区域）であったり、築古物件などは、お金にならないので、嫌います。

現在、問題になっている空き家が増えている理由の１つが、
こういった、売りたくても売ることができない物件の増加があります。

副業大家の戦い方

以上の事から、副業大家としての戦い方が明確になってきたのではないでしょうか。

・地方で駅から離れた築古
・修繕に耐震補強が必要な戸建て
・市街化区域外
・雨漏りしている家
・シロアリ被害にあっている家

この辺りの条件が、売り手が売りたくても手放せない物件の条件になってきます。
こういった条件の家を購入して本当に大丈夫なのか？
きっと、そう思った方は多くいると思います。私も始めはそう思いました。

でも、それはチャンスです。
同じ様に感じている人から心理的な参入障壁が築けている状態だからです。

これを見て、止めておこう。
そう思った方は、これ以上読み続ける必要はありません。

ここから更に、以下のような売主側の心理的な交渉しやすさも出てきます。
・空き家のままでは、ご近所に迷惑がかかるのではないか？
・定期的に手入れに訪問するのが面倒
・持ち主（親）が施設に入り、認知症になると売買ができなくなる
・空き家税が間もなく始まる

そんな心配事が増えている物件は、築古戸建てに良くある悩みです。
ここが安く買うことのできるチャンスなのです。

「空き家バンク」での不動産の取得方法

最後に空き家バンクで購入する際の具体的な方法について、触れておきます。

空き家バンクは、先ほどの理由から不動産が取り扱ってくれにくい物件を、
市役所や役場が仲介してくれるサービスです。
後々、不動産を介することもできますし、不動産業者に登録しながら空き家バンクに登録している
ケースもあります。

個人間取引ではあるものの、売却側、購入側も、市役所や役場で個人情報を登録して売買することもあり、
安心して進められる取得方法です。

よく、不用品を市役所などで広報しているサービスがあるかと思いますが、それの不動産版という感じです。

「空き家バンク」の登録方法

市町村の市役所、役場によって、進め方は異なりますので、そちらのHPを確認いただければと思いますが、
私の住んでいる地域では、予め個人情報をメールとそれを証明する書類で登録した人だけが、
サービスを利用できるものになっています。

まずは、市役所、役場に問い合わせましょう。

不動産の探し方

市町村で管理されたサイト内で、新着情報が都度更新されるようになっています。
そこには、数千万円の物件から数百万円の物件がありますが、狙うべきは以下の２点です。

１．新規物件で価格が見合う物件
２．「相談」「交渉可」となっていて、築古物件

基本的に１は、スピード勝負です！
なので、平日に動きにくい副業大家としては難しい戦いになります。
いい物件は、本当に直ぐに交渉に入ってしまいますので、
仕事を休んででも動ける場合は、是非、直ぐにアポどりをすることをお勧めします。

私自身、スピードには悩まされています。逃した物件はいくつもあります。
今交渉中の１件は、スピード勝負に勝ちました。

「空き家バンク」の場合は不動産屋の物件と異なり、手付金などは不要です。
物件を見に行って、双方で交渉します。という話をした時点で交渉権の獲得となります。

加えて、２は、何らかの理由で無料でもいいので、買い取って欲しい。
という物件の場合が多いです。これがチャンスです。

「空き家バンク」担当者と仲良くなる

ここは以外にも大事な点です。
市役所、役場としては、空き家を無くして住みやすい場所にしたい。というのが目的です。

対して、こちら側もどんな不動産であっても、購入する気でいることを感じてもらうことが第一歩です。
出来るだけ足を運び、紹介してもらいながら、本当に欲しい物件は交渉する。

これを繰り返すうちに、こちらが副業大家であることを理解しはじめ、
この人なら、50万円以下であれば購入してくれるだろう。と思ってもらうことが大事です。

私の場合、２件目は１件目の事もあったので、
「困っている物件や手放したいと思っている物件は他にないですか？」と聞きながら、
「この物件は相談と書いてありますが、いくらくらいですかね？」と確認したところ、
「場合によっては、50万円以下で交渉できると思いますよ。」と教えてくれました。

更には、交渉の際に私が価格交渉しやすいよう、売主に
「０円物件とかは、家財などをそのままでいいから引き取ってもらうという選択もあるんですよ。」
「鉄筋木造の場合、改築で費用がかさむので売却時に価格が下がったりするんですよね。」
などと、後押し頂くこともできました。

自分と同じように動いてくれたり、同じ目的を持った人ということを理解いただくことで
副業はやりやすくなりますね。

副業大家としての不動産取得方法　心得

中小企業の戦略と同じです。

人の嫌がる仕事を好んでやる。手間のかかる部分を引き受ける。
更には、やったことが無い・知らないから不安で止めておこう。という考えを捨てることからですね。

大企業の考え方をしていると、いつまでたっても動けない人のままです。
一応、一部上場勤めの僕が言うので、間違いありません。(笑)

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