このブログでは「Dream Quest」としていますが、この不動産取得から賃貸化する活動自体を冒険と捉えて
行動していますので、その経緯を書き記しています。
Lv1は不動産１軒目を示し、vol.1は1話目となっています。
2軒目も同時並行で進め、Lv2を先にクリアしてしまったのは、想定外ではあった。
「Dream Quest」ですので、この冒険でLvアップしていく様子や新しい地図や武器・仲間を手に入れる様子を楽しんで読んでもらえると嬉しいです。
また、私自身の備忘録であると共に、私と同じように副業で不動産賃貸業をはじめようとする方の参考になればと思います。
Lv1の物件は、古民家が２つ、離れの合計３つの建物の他に、広大な土地が付いてきました。
全部で2,080㎡ほどの土地との戦いになっています。
Lv2の物件は、残置物が多くあり、雨漏り補修から師匠の元でのDIY講習で多くのスキルを身に着けてきました。
時系列が逆転しているので、実際にDIYを初めておこなったのがここでの戦いになっています。
前章の記事はコチラ↓
これまでの築古戸建て収支と新たなる冒険へ
ここまでのあらすじ
Lv1（１軒目）からLv2（2軒目）までの概要
１軒目と２軒目は、どちらも空き家バンクで見つけて交渉してきたが、１軒目は自分で5人目の交渉だった。
１軒目
築66年の古民家は入り口を入ると土間が広がり、天井を見上げると綺麗な梁があり。
キッチンと和室とが左右に分かれた昔ながらの良い空間。
昔ながらの空間が好きな自分にとっては、魅力的な物件だった。
自分に繋がるまでは、賃貸化を検討したり、売買も検討されていたとのことで、相手側も交渉疲れしているようで
30万円からの交渉でスタートしたが、結果、2,000㎡を超える壮大な土地を売買は１万円で交渉成立。
この家のライフラインを中心にDIYで直しながら、お客さんを併行して探そうと動き出したら、クリーンヒット！
ターゲット・価格に合わせた修繕し、購入までの期間は長かったが、DIYをはじめて約４ヵ月ほどで賃貸化までたどり着けた。
この物件は、3.5万円で賃貸化し２年後には、借主に売却予定。
２軒目
築57年の軽量鉄骨づくりの物件で木枠窓の家。
初期状態は、残置物がモリモリで雨漏り、多少の壁面ヒビ割れしていても建物は住むことはできる状態。
ただ、市街化区域で上水はもちろんガスや下水もある相続物件。
最終的には60万円ではじめて物件取得し、ホームセンターを駆使し、師匠に多くの技を教わりながら直し、
賃貸募集サイトへ掲載してペット可として6.5万円で賃貸化。
はじめての物件直しということもあり、DIYリフォームに7カ月ほど要した。
勇者は会社員という立場上、平日は活動時間が全くない。基本、土日のみ。
そんな中での戦いとなっている。
築古戸建てでの収支
恐ろしいが、ここまでかかった費用を計算してみることにした。
さて、どうなることか。。恐る恐る。
築古戸建ての物件購入・リフォーム費用
勇者は、ここまでの２軒をまとめてみた。
まずは、物件をの購入・リフォームに要した金額。
前述しているLv1とLv2とであべこべになってしまっているが、
購入費用は、60万円と１万円、諸費用として戸建て①に70万円と多くなっているのは、
必要工具の購入費などが含まれているためだが、合計で285万円かけてきた。
振り返って、ここまでかけていたのか…と、小心者の勇者は、少し怯んだ。
賃貸収入・利回り（表面・実質）計算
賃貸収入は10万円/月となり、年間で120万円となった。
表面利回りだけを見ると、平均利回り43％！と思うが、建物への火災保険や不動産屋への広告費などを
含めたCFは年間105万円となった。実質利回りは37％。
ざっくり３年弱で回収して、その後は利益になり続ける形だ。
もちろん、修繕費用は掛かり、長く保有すると出口が見つからなくなるので、
タイミング見て売却していきたい。
建物自体の売却時価格と含み益
収益物件として売却した場合を想定し、計算してみた。
仮に18％の収益物件として、販売した場合、含み益は783万円となる。
この内、戸建て②は２年後の売却が見えつつあるので、
この数字は、価値として思っておく程度にする。
「こづかい」を基に、法人化！新たな冒険（物件）へ！
勇者が初期に手にした200万円から、いつの間にかオーバーしていた。
しかし、ここまで得た資産（こづかい）を更に加速して大きくしていくことで偉大な勇者になれる！
そう信じて、ついに勇者は法人を立ち上げることに挑戦！
新たな冒険（物件）を探しながら、
法人を立ち上げると共に、日本金融政策公庫で創業融資をえるために動いていく。
法人登記費用を下げ、公庫での融資金利を下げるために国の仕組みを活用することに…
さあ、次の冒険を探しにいこう！
よし、次いってみよう！
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