このブログでは「Dream Quest」としていますが、この不動産取得から賃貸化する活動自体を冒険と捉えて
行動していますので、その経緯を書き記しています。
Lv1は不動産１軒目を示し、vol.1は1話目となっています。
2軒目も同時並行で進め、Lv2を先にクリアしてしまったのは、想定外ではあった。
「Dream Quest」ですので、この冒険でLvアップしていく様子や新しい地図や武器・仲間を手に入れる様子を楽しんで読んでもらえると嬉しいです。
また、私自身の備忘録であると共に、私と同じように副業で不動産賃貸業をはじめようとする方の参考になればと思います。
Lv1の物件は、古民家が２つ、離れの合計３つの建物の他に、広大な土地が付いてきました。
全部で2,080㎡ほどの土地との戦いになっています。
Lv2の物件は、残置物が多くあり、雨漏り補修から師匠の元でのDIY講習で多くのスキルを身に着けてきました。
時系列が逆転しているので、実際にDIYを初めておこなったのがここでの戦いになっています。
前回の記事はコチラ↓
天井に白魔法、扉に光沢！〜キッチン浄化の巻〜
築古戸建てDIY ～これまでのあらすじ～
Lv1（１軒目）からLv2（2軒目）、Lv3（3軒目現在）までの概要
１軒目と２軒目は、どちらも空き家バンクで見つけて交渉してきた物件だった。
１軒目
築66年の古民家は入り口を入ると土間が広がり、天井を見上げると綺麗な梁があり。
キッチンと和室とが左右に分かれた昔ながらの良い空間。
昔ながらの空間が好きな自分にとっては、魅力的な物件だった。
自分に繋がるまでは、賃貸化を検討したり、売買も検討されていたとのことで、相手側も交渉疲れしているようで
30万円からの交渉でスタートしたが、結果、2,000㎡を超える壮大な土地を売買は１万円で交渉成立。
この家のライフラインを中心にDIYで直しながら、お客さんを併行して探そうと動き出したら、クリーンヒット！
ターゲット・価格に合わせた修繕し、購入までの期間は長かったが、DIYをはじめて約４ヵ月ほどで賃貸化までたどり着けた。
この物件は、3.5万円で賃貸化し２年後には、借主に売却予定。
２軒目
築57年の軽量鉄骨づくりの物件で木枠窓の家。
初期状態は、残置物がモリモリで雨漏り、多少の壁面ヒビ割れしていても建物は住むことはできる状態。
ただ、市街化区域で上水はもちろんガスや下水もある相続物件。
最終的には60万円ではじめて物件取得し、ホームセンターを駆使し、師匠に多くの技を教わりながら直し、
賃貸募集サイトへ掲載してペット可として6.5万円で賃貸化。
はじめての物件直しということもあり、DIYリフォームに7カ月ほど要した。
３軒目（本章）
３軒目をしスムースに進めるために、２軒の賃貸収入は常にあるが、拡大するためのお金が欲しい。
融資資料を揃えて公庫に訪問したが、その場でOKとはならなかった。
再挑戦に向けて準備して年始の打ち合わせ時間の設定ができた！
新たな年を迎え、更なる動きに繋げる。
３月中に１軒取得するという目標を掲げたが、その為に週１軒内見、内見のために平日に問合せ・試算をし続けてきた。
物件情報は朝・昼・晩を見つづけ、時には、外れも承知で内見してきた。
300万円で土地売りされている物件に出会い、即170万円で購入希望を入れた。
1軒目、2軒目を1万円、60万円という価格で入手してきたが、この価格で購入となる。
購入物件の間取りは5SLDKと広く、どう戦うか考えながら、残置物モンスターと戦い続けている。
大きめのキッチンや洗面台を外し、洗面のシロアリの床を開けつつ、和室の壁に石膏ボード+壁紙を貼り終えた。
トイレが使えない問題が長く続いた居たので、使えるようにと先に綺麗なトイレを召喚してきた。
そして、2階6畳洋室の「壁」へと突入した。これまで真っ白なクロスばかり使ってきた彼が、ついに“柄物”に手を出す。
選ばれたのは、仲間がオススメしてくれた「ストライプ柄の壁紙」だった。
この壁紙を貼り終えた後、１階に戻り、床のクッションフロア貼り、余ったクロスで襖を貼り替える。
続いて、２階のクッションフロアも貼ってきた。
１階に戻り、洗面を綺麗にしていくのが今回。
間取り ～冒険のステージ～
築43年の5SLDKという部屋数が多い物件が本章のステージ。
今回のステージは1階キッチン。
あの“まぶしい青い壁”に囲まれた部屋で、天井塗装／周り縁の塗り分け／引き戸のリメイクに挑みました。
はやく剥がしてくれと言わんばかりのアルミ複合版の青の圧に日々MPを削られていたので、
まずは上空から白魔法で浄化していく作戦です。
いざ、天井から。装備は「拾い物＋100均」
準備した装備は、ローラー（延長ポール付き）、刷毛、バケット、マスカー、養生テープ。
そして…脚立の代わりにゴミ置き場から救出した三脚と、不要になった風呂桶。
この即席タワー、見た目は頼りないですが意外と安定。コストは0G、勇者の知恵です。
まずは養生が9割。
吊戸棚やレンジフード、サッシまわりをマスカーで包み、落下塗料の侵入を封じます。
床は広めにポリシート。照明は外すか、台座にラップを巻いておけばあとが楽。
天井材は凹凸のあるレトロ柄。
染みやヤニは少なめだったので、今回は水性の弱溶剤系（ノボクリーンの白）を選択。
ノボクリーンは、いろんな場所で使用するので、常備している。
希釈せず、ローラーは「M字→縦」の順で塗り広げて“ウェットエッジ（ぬれている端）をつないでいきます。
1回目は「薄化粧」。ムラが残っても慌てない。
乾燥30〜60分（湿度次第）で2回目がりそうだが、１回塗ったら、その上から10分くらいで２回目を上塗り。
さらに10分くらいで３回塗りをした。
2回目で一気に“白い天井”が現れ、部屋の空気がふっと軽くなる。
青の反射が和らぎ、光が素直に降りてくる感じ。「おお、白魔法効いてる…！」と独り言が漏れました。
仕上げにコーナーローラーで際を転がすと、天井と壁の境界がシャキッと立ちます。
ここまでで実動30分ほど。
道具はほぼ100均、でも天井の印象は“昭和の黄ばみ”から“令和の清潔”へ一段ジャンプです。
周り縁のボス戦：水性だとアクが出る問題
次は周り縁（天井と壁の見切り）。
ここ、サラッと見えて実は強敵。木部のヤニやアクが水性塗料だと浮いてくるのです。
過去に泣かされた経験から、今回は最初からウレタン塗料を選択。
メリット：アク止めに強く、塗膜が硬くてキズに強い。
デメリット：においの罠がエグい（換気とマスク二重は必須）。
マスキング幅は3〜5mmで細めに。
刷毛は腰のある筋違い刷毛をチョイス。木口に塗料を“押し込む”イメージで、一気に25〜30cm→ハケ目を返すのリズム。
ウレタンは伸びが良いので、塗り過ぎに注意しつつ一発で決めます。
角は先端の毛でトントン。
乾燥は触乾30分、重ねは2時間後を目安に2コート。
テープを完全硬化前（半乾き）にはがすと、エッジがきれいに残ります。
白い一本線が通った瞬間、空間のグレードが1ランク上がる。ここに時間をかける価値、あります。
引き戸のサブクエ：ついでの一手が効いた
壁際に立てかけてあった引き戸。
面材は黄ばみ＋小キズで冴えない。天井と周り縁が整ってくると、このくすみがどうしても気になってきます。
「よし、ついでに塗ってみるか。」
手順はシンプル。
取っ手は養生 or 外して別塗装。
目立つ傷を#320でならし、粉払い。
素地が吸い込みやすい場合は下塗り（薄めた水性）をシーラー代わりに。
上塗りは白の水性（艶消し〜3分艶）。ローラーで面、刷毛で際。2コート。
今回は、面倒な手間をなくしてマスキングだけ。
ノボクリーンの白でローラーで上からそのまま塗装しました。
結果、どうだろうか。
ローラーで塗装したこともあり、雰囲気も出て、充分すぎる状態だ。
乾いた扉を枠にはめてみると、部屋の印象がグッと清潔寄りに寄る。
「これで行こう」と即決。
面の“白”、周り縁の“白”、天井の“白”がリンクして、青フィルムを剥がす準備ができてきた。
色の主導権がこちらに戻ってきた感覚です。
仕上げのコツと小ネタ（実戦で効いたやつ）
**塗装順序は「上→中→下」**が鉄則。飛沫は必ず落ちるので、天井→周り縁→扉の順で。
延長ポールはケチらない。肩・首のHPが削れません。
におい対策：ウレタンの日は“全窓開放＋サーキュレーター対角運用”、途中で休憩。
塗り残しチェックには横からの斜光を当てる。テカリでムラが見える。
一気に塗らず、壁1面単位で区切る。ウェットエッジがつながりやすい。
養生テープは半乾きで剥がす。完全硬化後は塗膜が割れやすい。
道具洗いは途中でも。ローラーが重くなってきたら、乾き始めの合図。
天井に白魔法、扉に光沢！〜キッチン浄化の巻〜
天井の塗装を終えて、アルミ複合板のブルーフィルムを外して、真っ白の世界に一気に変わった。
壁紙を貼って、床を貼ったらキッチン置いたら綺麗になる！
before
after
キッチンが輝いてきた
天井も、べニア貼ってクロス貼って。
ダウンライトにして。なんて考えていたが、短時間でここまでの結果がでる塗装が勇者の時間対効果としても、適していると感じた。
なんたって、自分は会社員をやりながら土日でやっている身だからね。
その点を軽視しないほうがいい。改めて感じた。
塗装を終えて、ブルーフィルムを外したら、一気にダイニングキッチンの存在が輝きを出してきた。
冒険はまだまだ続く！
無料メルマガ登録希望者は、コチラに登録ください ↓
登録解除はいつでもできます。
LINEでも情報発信をしていきます。
ご希望の方は、以下よりご登録ください。
0件のコメント