このブログでは「Dream Quest」としていますが、この不動産取得から賃貸化する活動自体を冒険と捉えて
行動していますので、その経緯を書き記しています。
Lv1は不動産１軒目を示し、vol.1は1話目となっています。
2軒目も同時並行で進め、Lv2を先にクリアしてしまったのは、想定外ではあった。
「Dream Quest」ですので、この冒険でLvアップしていく様子や新しい地図や武器・仲間を手に入れる様子を楽しんで読んでもらえると嬉しいです。
また、私自身の備忘録であると共に、私と同じように副業で不動産賃貸業をはじめようとする方の参考になればと思います。
Lv1の物件は、古民家が２つ、離れの合計３つの建物の他に、広大な土地が付いてきました。
全部で2,080㎡ほどの土地との戦いになっています。
Lv2の物件は、残置物が多くあり、雨漏り補修から師匠の元でのDIY講習で多くのスキルを身に着けてきました。
時系列が逆転しているので、実際にDIYを初めておこなったのがここでの戦いになっています。
前回の記事はコチラ↓
キッチンの壁に白魔法！――“貼って・切って・整えて”の巻
築古戸建てDIY ～これまでのあらすじ～
Lv1（１軒目）からLv2（2軒目）、Lv3（3軒目現在）までの概要
１軒目と２軒目は、どちらも空き家バンクで見つけて交渉してきた物件だった。
１軒目
築66年の古民家は入り口を入ると土間が広がり、天井を見上げると綺麗な梁があり。
キッチンと和室とが左右に分かれた昔ながらの良い空間。
昔ながらの空間が好きな自分にとっては、魅力的な物件だった。
自分に繋がるまでは、賃貸化を検討したり、売買も検討されていたとのことで、相手側も交渉疲れしているようで
30万円からの交渉でスタートしたが、結果、2,000㎡を超える壮大な土地を売買は１万円で交渉成立。
この家のライフラインを中心にDIYで直しながら、お客さんを併行して探そうと動き出したら、クリーンヒット！
ターゲット・価格に合わせた修繕し、購入までの期間は長かったが、DIYをはじめて約４ヵ月ほどで賃貸化までたどり着けた。
この物件は、3.5万円で賃貸化し２年後には、借主に売却予定。
２軒目
築57年の軽量鉄骨づくりの物件で木枠窓の家。
初期状態は、残置物がモリモリで雨漏り、多少の壁面ヒビ割れしていても建物は住むことはできる状態。
ただ、市街化区域で上水はもちろんガスや下水もある相続物件。
最終的には60万円ではじめて物件取得し、ホームセンターを駆使し、師匠に多くの技を教わりながら直し、
賃貸募集サイトへ掲載してペット可として6.5万円で賃貸化。
はじめての物件直しということもあり、DIYリフォームに7カ月ほど要した。
３軒目（本章）
３軒目をしスムースに進めるために、２軒の賃貸収入は常にあるが、拡大するためのお金が欲しい。
融資資料を揃えて公庫に訪問したが、その場でOKとはならなかった。
再挑戦に向けて準備して年始の打ち合わせ時間の設定ができた！
新たな年を迎え、更なる動きに繋げる。
３月中に１軒取得するという目標を掲げたが、その為に週１軒内見、内見のために平日に問合せ・試算をし続けてきた。
物件情報は朝・昼・晩を見つづけ、時には、外れも承知で内見してきた。
300万円で土地売りされている物件に出会い、即170万円で購入希望を入れた。
1軒目、2軒目を1万円、60万円という価格で入手してきたが、この価格で購入となる。
購入物件の間取りは5SLDKと広く、どう戦うか考えながら、残置物モンスターと戦い続けている。
大きめのキッチンや洗面台を外し、洗面のシロアリの床を開けつつ、和室の壁に石膏ボード+壁紙を貼り終えた。
トイレが使えない問題が長く続いた居たので、使えるようにと先に綺麗なトイレを召喚してきた。
そして、2階6畳洋室の「壁」へと突入した。これまで真っ白なクロスばかり使ってきた彼が、ついに“柄物”に手を出す。
選ばれたのは、仲間がオススメしてくれた「ストライプ柄の壁紙」だった。
この壁紙を貼り終えた後、１階に戻り、床のクッションフロア貼り、余ったクロスで襖を貼り替える。
続いて、２階のクッションフロアも貼ってきた。
１階に戻り、洗面の床を直して壁にパネルを貼り、天井にも壁紙を貼ってきた。
続いて、キッチンの天井を真っ白にしたので、壁も綺麗にしていくのが今回。
間取り ～冒険のステージ～
築43年の5SLDKという部屋数が多い物件が本章のステージ。
今回のステージは1階キッチン。
今回はキッチンの「壁紙クエスト」。
天井塗装と周り縁・引き戸の塗装で光量が一段上がったところに、仕上げの白クロスを投入して、空間全体の“清潔オーラ”を一気に高めていきました。
ゲームで言うところの、最後のバフ付与みたいな工程。
やることは単純ですが、丁寧さが勝敗を決める。
まずは“フィールド確認”：敵（古壁）の状態を知る
貼り替え前のキッチンは、場所ごとの素材がバラバラ。
・既にアルミ複合板をで守った面
・古いプリント合板のままの面
・見切りやコンセントで細かい段差がある部分
この“混成フィールド”にいきなり突撃すると、目地の段差がテクスチャ（クロス）にそのまま転写されてしまう。
ただ、勇者は、別の部屋を施工する中で、この部分の秘策を考えていた。
それは、何もしない。
クロスを少し張りながら貼るだけ。
溝？そんなもの、放っておこう。手間と見た目を考えて、そう決めていた。
戦う準備：いつもの“ブルーシート工房”を展開
今回も作業台はブルーシート。上にメジャー目盛り付きのカッティングシートを敷き、
糊付きクロスロール
定規（アルミの長尺）
カッターナイフ（貝印の職専・替刃多め）
竹ベラ／プラベラ
ブラシ
ジョイントローラーを手元に集合
ポイントは刃をケチらないこと。
壁紙１枚ごとに刃を折っている。
１部屋分だと10回くらいになるだろうか。
ジョイントがギザつくのは、腕のせい半分・刃のせい半分。切れ味が鈍ったらためらわずスパッと交換。
結果的に作業が速く、仕上がりもきれいで、精神衛生も良いです。
戦術①：長辺優先で“水平の基準線”を確保
キッチンのように横長の部屋は、最初の一枚目の水平がその後の全てを決める。
一枚目は長辺（横）をまっすぐ走らせるイメージで貼る
上端を仮留め → 中央からブラシで“外へ外へ”とエアを逃がす
この時、まっさらな白クロスは光の反射でちょっとしたウネリが目立ちやすいので、力を入れすぎず、
「面を滑らせる“撫で」で均す。
戦術②：開口部まわりは“先切り8割・現場合わせ2割”
引き戸の枠・勝手口・窓まわりなど、開口部は先に大まかに切っておくと取り回しが楽。
とはいえ完全に切り抜いてしまうと誤差が逃げないので、5〜10mmほど余らせて現場で合わせるのが安全。
角は“斜め45度の逃げ切り”で突っ張り防止
木枠との取り合いは竹ベラで“押し込んでから”カット
仕上げにシリコンローラーでコロコロ、際の浮き上がりを予防
糊付け機のようなプロ仕様の道具がないので、のり付き壁紙を購入して自分でクロスをカットして貼っている。
糊付け壁紙なら、一定の長さで長さを測ってカットが簡単らしいが、
自分は、壁の長さを測って、数枚切っておく。
そうすることで、毎回、測って、切って。
持つ道具を変えずに、切るだけ。貼るだけ。と単純化する。
そして、手にのりが付着しがちなので、できるだけクロスも汚さずに済む。
戦術③：ジョイントは“重ね切り”でスキル発動
僕の中で一気に成功率が上がった技が重ね切り。
既に貼った一枚目の“耳”に、次の一枚を2〜3cm重ねて仮貼り
アルミ定規を当てて、二枚まとめてスーッと一刀両断
切り落とした耳を外し、二枚を“寄せ”ながら密着
ジョイントローラーで圧着して、継ぎ目をなじませる
これで目地がまっすぐ、かつ段差の少ない気持ちいい継ぎ目になります。白クロスでも“線”がシャープに消えてくれる。
小ボス：既存化粧板との素材ミックス地帯
一部は前工程で貼った化粧板（アルミ複合板）。その見切り線が壁紙の“止まり”になります。
見切り上に2mmかぶせてから、竹ベラで**“カチッ”と止める**
化粧板側にノリが出たら、水拭き → から拭きで早めにオフ
ここがヨレると“プロ感”が消えるので、慎重に。
休憩ののち、ラス面へ：勝手口上の狭小エリア
狭いところほどシートの割り付けを小さく。
ロールから切り出す時点で幅を半分にして扱いやすくしておいた。
仕上がった瞬間の“光”の入り方が別世界
ひと通り貼り終え、脚立を降りて部屋の中央に立つ。
天井から回り縁、白くなった引き戸、そして壁一面の“真っ白”。
「うん、これはもう、キッチンの空気が変わった！」
写真で見ると一発ですが、現場で体感すると本当に違う。
光の跳ね返りが増えて、ちょっと曇りの日でも“明るい部屋”に。
料理のときも手元が見やすく、掃除の拠点としての清潔イメージがきっちり出せました。
キッチンの壁に白魔法！――“貼って・切って・整えて” まとめ
天井の塗装を終えて、アルミ複合板のブルーフィルムを外して、真っ白の世界に一気に変わった。
クロスを貼って、一気に明るくなった。
白くなると明るくなりますね！
before
after
キッチンが輝いてきた
綺麗になってきた。
キッチン壁が綺麗になると、またほかの場所の汚れが目立ってくる。
今回の場所では上の戸棚が気になってくる。
が、ここは、綺麗に掃除してみよう。
ダメなら、塗装かリメイクシートを貼るなど、後で考えるとしよう。
冒険はまだまだ続く！
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