このブログでは「Dream Quest」としていますが、この不動産取得から賃貸化する活動自体を冒険と捉えて
行動していますので、その経緯を書き記しています。
Lv1は不動産１軒目を示し、vol.1は1話目となっています。
2軒目も同時並行で進め、Lv2を先にクリアしてしまったのは、想定外ではあった。
「Dream Quest」ですので、この冒険でLvアップしていく様子や新しい地図や武器・仲間を手に入れる様子を楽しんで読んでもらえると嬉しいです。
また、私自身の備忘録であると共に、私と同じように副業で不動産賃貸業をはじめようとする方の参考になればと思います。
Lv1の物件は、古民家が２つ、離れの合計３つの建物の他に、広大な土地が付いてきました。
全部で2,080㎡ほどの土地との戦いになっています。
Lv2の物件は、残置物が多くあり、雨漏り補修から師匠の元でのDIY講習で多くのスキルを身に着けてきました。
時系列が逆転しているので、実際にDIYを初めておこなったのがここでの戦いになっています。
前回の記事はコチラ↓
9万円の撤去タイムに“白魔法”発動！―リビング天井を一気に塗り切る
築古戸建てDIY ～これまでのあらすじ～
Lv1（１軒目）からLv2（2軒目）、Lv3（3軒目現在）までの概要
１軒目と２軒目は、どちらも空き家バンクで見つけて交渉してきた物件だった。
１軒目
築66年の古民家は入り口を入ると土間が広がり、天井を見上げると綺麗な梁があり。
キッチンと和室とが左右に分かれた昔ながらの良い空間。
昔ながらの空間が好きな自分にとっては、魅力的な物件だった。
自分に繋がるまでは、賃貸化を検討したり、売買も検討されていたとのことで、相手側も交渉疲れしているようで
30万円からの交渉でスタートしたが、結果、2,000㎡を超える壮大な土地を売買は１万円で交渉成立。
この家のライフラインを中心にDIYで直しながら、お客さんを併行して探そうと動き出したら、クリーンヒット！
ターゲット・価格に合わせた修繕し、購入までの期間は長かったが、DIYをはじめて約４ヵ月ほどで賃貸化までたどり着けた。
この物件は、3.5万円で賃貸化し２年後には、借主に売却予定。
２軒目
築57年の軽量鉄骨づくりの物件で木枠窓の家。
初期状態は、残置物がモリモリで雨漏り、多少の壁面ヒビ割れしていても建物は住むことはできる状態。
ただ、市街化区域で上水はもちろんガスや下水もある相続物件。
最終的には60万円ではじめて物件取得し、ホームセンターを駆使し、師匠に多くの技を教わりながら直し、
賃貸募集サイトへ掲載してペット可として6.5万円で賃貸化。
はじめての物件直しということもあり、DIYリフォームに7カ月ほど要した。
３軒目（本章）
３軒目をしスムースに進めるために、２軒の賃貸収入は常にあるが、拡大するためのお金が欲しい。
融資資料を揃えて公庫に訪問したが、その場でOKとはならなかった。
再挑戦に向けて準備して年始の打ち合わせ時間の設定ができた！
新たな年を迎え、更なる動きに繋げる。
３月中に１軒取得するという目標を掲げたが、その為に週１軒内見、内見のために平日に問合せ・試算をし続けてきた。
物件情報は朝・昼・晩を見つづけ、時には、外れも承知で内見してきた。
300万円で土地売りされている物件に出会い、即170万円で購入希望を入れた。
1軒目、2軒目を1万円、60万円という価格で入手してきたが、この価格で購入となる。
購入物件の間取りは5SLDKと広く、どう戦うか考えながら、残置物モンスターと戦い続けている。
大きめのキッチンや洗面台を外し、洗面のシロアリの床を開けつつ、和室の壁に石膏ボード+壁紙を貼り終えた。
トイレが使えない問題が長く続いた居たので、使えるようにと先に綺麗なトイレを召喚してきた。
そして、2階6畳洋室の「壁」へと突入した。これまで真っ白なクロスばかり使ってきた彼が、ついに“柄物”に手を出す。
選ばれたのは、仲間がオススメしてくれた「ストライプ柄の壁紙」だった。
この壁紙を貼り終えた後、１階に戻り、床のクッションフロア貼り、余ったクロスで襖を貼り替える。
続いて、２階のクッションフロアも貼ってきた。
１階に戻り、洗面の床を直して壁にパネルを貼り、天井にも壁紙を貼ってきた。
続いて、キッチンの天井を真っ白にしたので、壁も綺麗にしてきた。
ダイニングキッチンをやりながら、部屋としては最後となるリビングに突入するのが今回。
間取り ～冒険のステージ～
築43年の5SLDKという部屋数が多い物件が本章のステージ。
今回のステージは1階リビング。
部屋いっぱいに溜まった残置物の処理と、塗装で表面が“めくれた天井”の応急魔法（＝補修）に挑んだ記録をまとめます。
開幕：最後の部屋、まさかの「荷物ダンジョン」
写真のとおり、最後の部屋は家具・家電・資材・袋詰めのゴミでぎゅうぎゅう。
動線も消え、作業どころか精神力が先に削られるレベル…。
正直、ゴミ捨て作業は苦手。
この地域限定で使えるごみ収集業者を2tトラック5,000円での回収の業者さんには事業利用はNGとのツッコミ。
そこで方針を切り替え、TV・TV台・DVDデッキ・テーブルなどはジモティでほぼ無償譲渡へ。
以前にもタンスを４個、コタツをただ同然で引き渡してきたので、部屋が一気に軽くなりました。
今回は、午前中にジモティの引き渡しと外に放り投げる作業をして、残りは産廃業者さんに撤去を依頼したので、
作業を併走できたのが助かりました。
リビングのほかには、外に冷蔵庫、洗濯機、大量の布団と棚などがありました。
これらすべて含めて9万円。
もともと、13万円という花がありましたが、さすがに高いでしょ。と。
間に入っていた業者を抜いて直接取引する形で9万円で進めることになりました。
それでも高いですが、まあ、時間をかけるよりいいかなという判断です。
そして、感じたのは、プロのスピードはやっぱり早い！
この「空間を空ける」一手で、次の塗装に一気にギアが入ります。
天井塗装：白魔法を重ねたら…表層が破れた!?
部屋が片付いたスキに、天井の白塗装をぐいっと続行。
ところが——乾燥途中で古い天井材の表層が“ペリッ”。数か所、紙がめくれたようなダメージが出現してしまいました。
「これはひどい…」と肩を落としつつも、逃げずに立て直し。
原因は古い化粧紙＋吸い込みムラ＋ローラー圧の合わせ技。
古天井ではあるあるですね。
やってしまったことはしょうがない。
日を開けて周り縁の木材と一緒に上から塗りました。
まあ、いいでしょ。
今回は「まずは見た目を復旧させたい」局面なので、段差を最小に整えたあとで“誤魔化しの術（ブレンディング）”を実行。
パターン天井の凹凸に合わせて塗料をちょい置き→乾かし→また薄く置き…を数回。
写真のとおり、正面から見るとかなり自然に紛れるところまで回復しました。
遠目勝負の天井では、この“ディフューズ補修”が効きます。
周り縁＆巾木：ウレタン塗料で「一撃クリティカル」
壁と天井の境目、周り縁（まわりぶち）は、空間の清潔感を左右する重要ポイント。
ここを「1液ファインウレタンU100（ニッペ）」でスパッと白に。
これ、水性でアクが出る場所にも強いのがありがたい。
以前は水性塗料でヤニ染み・アクが浮き、重ね塗りが無限地獄でしたが、ウレタン系に替えたら一発で止まり、発色もカチッ。
※ただしにおいはヘビー級。窓全開・サーキュレーターを回して換気を徹底。マスクと手袋も忘れずに。
同じ白だから、天井にはみ出しても大して目立たない。
写真見たら目立つよね。でもね、こんなところ細かく見ているのって作り手だけ。
そう、２軒やってきて、使い手の気にする部分がなんとなくわかってきた。
自分で住む家じゃないんだから。
人によっては、白って100色もあるんやで～って言われそうですが。
刷毛は斜めカットの10～12号が使いやすい。
角の入りが良く、ラインも出しやすいです。
引き戸：試し塗りから本塗りへ
先に引き戸（2枚）を下塗り→本塗り。
素材がベニヤ系で吸い込みが強かったのですが、水性塗料のみでローラーで塗りました。
最初は「うっすら地の色が透ける？」感じでしたが、2コート目でパシッと白面に。
塗膜が整うと、一気に現代感。
写真を見ても「なんとなく、綺麗になりそうな気がする」の直感は正しかった…！
捨てる勇気と、託す判断
最後の部屋を空にするまで、ジモティでの譲渡→産廃撤去→自分の細ごみの三段構え。
「もったいない／時間がない」の狭間で迷いがちですが、適材適所でプロに任せると、結果的に早くて安いことも多い。
空いた時間で天井・戸・壁を進められたのは、大きな収穫でした。
使った主な道具＆資材（今回の勝ち筋）
1液ファインウレタンU100（白）
↳ アク止め性能◎、発色◎、乾燥◎（ただしにおい強め）斜めカット刷毛10～12号、ミニローラー（4inch毛丈中）
サーキュレーター、使い捨て手袋、マスク
反省と学び：急がば回れ、そして“遠近法”
古天井は“押さえすぎない”：ローラー圧でめくれリスク。最初は“塗料だけ置く”イメージで。
におい対策は装備で殴る：換気、送風、マスク。特にウレタン日は長めに換気。
補修は完璧より“整合”：近接UPでは粗が見えても、生活の視線距離で違和感がなければ勝ち。遠近法DIYは正義。
9万円の撤去タイムに“白魔法”発動！―リビング天井を一気に塗り切る
茶色くなった天井が塗装で白くなった。
そして、色の濃い周り縁もウレタン塗料で真っ白になった。
before
after
リビングが、天井が、綺麗になった！
リビングに物がなくなり、天井が明るくなった。
天井塗装も、塗っている本人は、本当にきれいになっているのだろうか？と不安になっていたが、
動画で見ると、ちゃんと白くなっていることで達成感につながった。
冒険はまだまだ続く！
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