このブログでは「Dream Quest」としていますが、この不動産取得から賃貸化する活動自体を冒険と捉えて
行動していますので、その経緯を書き記しています。
Lv1は不動産１軒目を示し、vol.1は1話目となっています。
2軒目も同時並行で進め、Lv2を先にクリアしてしまったのは、想定外ではあった。
「Dream Quest」ですので、この冒険でLvアップしていく様子や新しい地図や武器・仲間を手に入れる様子を楽しんで読んでもらえると嬉しいです。
また、私自身の備忘録であると共に、私と同じように副業で不動産賃貸業をはじめようとする方の参考になればと思います。
Lv1の物件は、古民家が２つ、離れの合計３つの建物の他に、広大な土地が付いてきました。
全部で2,080㎡ほどの土地との戦いになっています。
Lv2の物件は、残置物が多くあり、雨漏り補修から師匠の元でのDIY講習で多くのスキルを身に着けてきました。
時系列が逆転しているので、実際にDIYを初めておこなったのがここでの戦いになっています。
前章の記事はコチラ↓
230万円、380万円の物件を見送って、300万円の土地に170万円の指値！
築古戸建てDIY ～これまでのあらすじ～
Lv1（１軒目）からLv2（2軒目）までの概要
１軒目と２軒目は、どちらも空き家バンクで見つけて交渉してきた物件だった。
１軒目
築66年の古民家は入り口を入ると土間が広がり、天井を見上げると綺麗な梁があり。
キッチンと和室とが左右に分かれた昔ながらの良い空間。
昔ながらの空間が好きな自分にとっては、魅力的な物件だった。
自分に繋がるまでは、賃貸化を検討したり、売買も検討されていたとのことで、相手側も交渉疲れしているようで
30万円からの交渉でスタートしたが、結果、2,000㎡を超える壮大な土地を売買は１万円で交渉成立。
この家のライフラインを中心にDIYで直しながら、お客さんを併行して探そうと動き出したら、クリーンヒット！
ターゲット・価格に合わせた修繕し、購入までの期間は長かったが、DIYをはじめて約４ヵ月ほどで賃貸化までたどり着けた。
この物件は、3.5万円で賃貸化し２年後には、借主に売却予定。
２軒目
築57年の軽量鉄骨づくりの物件で木枠窓の家。
初期状態は、残置物がモリモリで雨漏り、多少の壁面ヒビ割れしていても建物は住むことはできる状態。
ただ、市街化区域で上水はもちろんガスや下水もある相続物件。
最終的には60万円ではじめて物件取得し、ホームセンターを駆使し、師匠に多くの技を教わりながら直し、
賃貸募集サイトへ掲載してペット可として6.5万円で賃貸化。
はじめての物件直しということもあり、DIYリフォームに7カ月ほど要した。
３軒目をしスムースに進めるために、２軒の賃貸収入は常にあるが、拡大するためのお金が欲しい。
融資資料を揃えて公庫に訪問したが、その場でOKとはならなかった。
再挑戦に向けて準備して年始の打ち合わせ時間の設定ができた！
新たな年を迎え、更なる動きに繋げる。
230万円、380万円の物件を内見。綺麗でも見送り。
230万円物件の土地価格は高いが、、
物件を調べ続け、週に１軒～２軒ほど内見していた。
内見する件数を決めてしまっていることもあり、これは無い。と思いながら、
市場の相場感を掴み続けるために勇者は意識的に内見しつづけている。
そんな中、空き家バンクで連絡した230万円の物件を内見。
土地価格500万円以上と高いが、接道なし。建物は雨漏れ、木枠窓。
そして、勇者が気にしている家からの距離が車で40分かかること。
DIYで物件を直す際、割と移動時間が無駄に感じるもので。
これまで2軒とも車で30分以内の場所で取得していたこともあり、
これ以上離れることは避けたいと思っていた。
そして、決定的だったのが、賃料が４万円／月しか取れそうになかったこと。
指値をするにしても、利回り30％という最低基準に達するには100万円以下で
購入する必要もあった。
同じ利回りでも、４万円／月の収入は低く感じ、労力と見合わない。
過去イチ綺麗な380万円物件も見送る
価格は200万円程までに交渉できそうなこの物件もまた、賃料が４万円ほど。
この物件は、ほぼやることが無いと思えるほどキレイな状態。
そのまま住める空き家にはじめて当たった。
築47年は気にならないが、賃料４万円では表面利回り12％。
これにDIYリフォームしたら10％もない。
自分の事業の中では、成り立たなかった。
事業として考えた際、リスクをどうとるか。
リスクは、ある人にとっては、リスクでも他の人にとってはリスクでもなんでもない。
その許容範囲は、DIYや契約、仲間によって広がることを師匠は教えてくれた。
300万円の土地を見つけた！内見後、15分で即170万円の指値！
300万円の戸建て付き土地が現れた！売れ残っていた理由
300万円の土地をathomeで見つけていた。
すぐ決まるんだろうなと思っていたが、土地で売られているためか、閲覧数も多くなかった。
専任媒介になっていた不動産屋の担当者とは、以前から何度か話をしていたので、
話も早く、内見できることに。
そこで、不動産屋に、なんで売れ残っているんですか？と聞くと、
不動産屋「仏壇があるので、建物の中に一人で入るのが怖いので、中を見ていなかったんです。
なので、土地売りしていたんです。」と。
これには驚いた。
不動産屋「たけ丸（勇者）さんとなら中に入れると思ったので、良かったです。」と。
その場で採寸＆手書き図面に落としていた。
雨漏り残置物はあるも、築43年！内見後、即指値。
中に入ると、残置物や勇者の嫌いな虫の死骸はもちろんあった。
全部屋をまわり、リフォーム範囲を見て回ったが、大きな修繕箇所は、
・１階雨漏れ（屋根のヒビ割れ）
・水まわりの床補修
・トイレ補修（交換）
・キッチン周辺
だった。
上手くやれば、50万円程で修繕・交換できると思い、帰りに車の中で事前に見ていた賃貸相場を
意識して、利回り43％を超えるところで指値をすることにした。
170万円で指値！持ち主は施設。生活保護を受給中
物件指値価格は、仏壇・神棚の魂抜きと撤去をしてもらい、残置物撤去をこちらでする場合、
170万円として打診することにした。
残置物撤去まで全てしてもらえるなら200万円として連絡していた。
この地域の賃貸相場が驚くほど高く、駐車場無しでも8万円以上で貸せる値域ということもあり。
実際には、300万円のままでも利回り30％は成り立つ計算だったが、
売主の状況を聞くと、施設に入居していて、生活保護を受給しているとのこと。
生活保護基準について、調べると物件の売却自体はできるが、売却人が利益を取ると、
その分生活保護費用が減り、売り手も高く売るメリットが無いことを知った。
指値前には、不動産屋の交渉しやすさにも配慮し、不動産屋にもいくら位だったら交渉できそうですか？と聞くと、
250万円ほどでならいけると思います。ただ、たけ丸（勇者）さんとみて、状態も分かったので、
いくらでも当ててみますよ。との事だった。
これは、いこう！と。
家に着くなり、170万円での指値メールを出した！
230万円、380万円の物件を見送って、300万円の土地に170万円の指値！
この物件も購入できるか、まだ
わからないが、170万円で先方も進めて欲しいとの一方はあった。
結果的にこれまでの物件より最良の物件を進めることが出来そうだ。
動きまくることでラッキーチャンスが出てくる！
さあ、次の冒険が進むことを祈ろう！
よし、次いってみよう！
無料メルマガ登録希望者は、コチラに登録ください ↓
登録解除はいつでもできます。
LINEでも情報発信をしていきます。
ご希望の方は、以下よりご登録ください。
最後に、自分が2期連続で入っているDIY養成講座について、
気になる方はコチラへ ↓
0件のコメント