このブログでは「Dream Quest」としていますが、この不動産取得から賃貸化する活動自体を冒険と捉えて行動していますので、その経緯を書き記しています。
Lv1は不動産１軒目を示し、vol.1は1話目となっています。
「Dream Quest」ですので、この冒険でLvアップしていく様子や新しい地図や武器・仲間を手に入れる様子を楽しんで読んでもらえると嬉しいです。
また、私自身の備忘録であると共に、私と同じように副業で不動産賃貸業をはじめようとする方の参考になればと思います。
前回の記事はコチラ↓
こんにちは、DIY勇者のたけ丸です。
2月に入り、僕の冒険の地図（カレンダー）には新たなテーマが刻まれました。
その名も「資産ストック月間」。
目先の雑務に追われるのではなく、将来の自分を助けてくれる「資産（城）」を築くことに集中する1ヶ月です。
そんな今週、僕はずっとウォッチしていた「とあるエリアの築古戸建て」の攻略に挑みました。
結果から言うと、「物件は確保したが、予想外の痛手も負った」という、まさに冒険らしい展開になりました。
今回はその詳細（ログ）を共有します。
🏰 第1章：交渉成功！「撤退ライン」の魔法
狙っていたのは、駐車場付きでポテンシャルの高い築古物件。
しかし、価格が予算を少しオーバーしていました。
ここで僕が使った（というより、心に決めていた）スキルが「撤退ラインの明確化」です。
「本当に欲しいけれど、リフォーム費用を考えると280万円でないと採算が合わない。無理なら諦めます」
この意思を仲介担当者さんにはっきりと伝えていました。
「安く買いたい」という願望ではなく、「事業として成立するライン」を提示する。
これが功を奏し、今週ついに売主様との合意が取れました。
指値、280万円で通過。
まずは第一関門クリアです。
🏦第2章：銀行の壁「300万円の壁」
物件が決まれば、次は資金調達（融資）です。
勇者としては、手元の現金（HP）は温存し、銀行の力（レバレッジ）を借りたいところ。
意気揚々とメインバンクに審査を依頼しました。
しかし、返ってきた答えは「否決」。
理由はシンプルかつ残酷でした。
「物件の評価額が300万円未満のため、融資の対象外です」
僕の属性（サラリーマン）の問題ではなく、銀行のルールとして「小規模すぎる案件は扱わない」という壁があったのです。
築古戸建て投資では、この「担保評価の低さ」が常につきまといます。
💰第3章：究極の選択「現金一括払い」
融資が使えないとなると、選択肢は2つだけ。
1. 購入を諦める（撤退）
2. 現金で買う（突撃）
280万円。
一括で払えない額ではありませんが、手元の資金が一気に減るのは精神的にもリスク管理上も痛い。
しかし、計算機を何度も叩き直しました。
* 金利がかからない分、純粋な利回りは良くなる。
* 再建築可能な土地なので、資産価値は残る。
* 何より、この立地でこの価格は滅多に出ない。
悩み抜いた末、僕は決断しました。
「現金一括で買います」
銀行への返済義務がない「無借金の城」を手に入れる。
そうポジティブに捉え直し、契約へと進むことにしました。
🔥第4章：築古の洗礼「火災保険」
契約に向けて準備を進める中で、もう一つ現実を突きつけられました。
「火災保険料」です。
見積もりを取ると、評価額210万円に対して「年額48,000円」。
予想以上に高い金額です。
理由は「建物の古さ」。
古い木造住宅はリスクが高いと判断され、保険料が割高になる傾向があります。
ここでも「築古リスク」の洗礼を受けました。
ただ、嘆いていても安くはなりません。
「水災補償を外す」「免責金額を上げる」などの調整を行い、少しでも固定費を下げる工夫を凝らしています。
このあたりの細かい装備調整も、大家業の大切なスキルです。
📒まとめ：冒険は続く
いろいろありましたが、2月17日に決済（引き渡し）を行い、晴れて僕の物件となることが確定しました。
* 得たもの：280万円の収益物件、交渉の実績
* 失うもの：手元の現金、融資実績を作るチャンス
* 学んだこと：低価格帯の物件は融資の土台に乗りにくい
手に入れた城には、どんな修繕（リフォーム）が必要なのか。
現金で買った分、しっかりと稼いでもらわなければなりません。
来週からは、いよいよ現地での作業も始まります。
また次のログで、その様子をお伝えできればと思います。
冒険はまだまだ続く！
よし、次いってみよう！
さいごに、お知らせです！
podcastをはじめました！
冒険の章がラジオ形式で聴くことができます。
サラリーマンが冒険をスタートするまで。スタートしてから困難にぶち当たったときの話。
失敗した話。成功の鍵のヒント（？）を１話から発信しています。
作業中や運転中、聞き流しなどでご活用ください。
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