副業DIY大家として、築古で購入したくない家

会社に勤めながら、副業で個人で稼げる状態をつくる。
このブログでは、副業をしながら自分がインプットした情報を書き出し、自分の思考整理をしています。

DIYのYoutubeやセミナーに参加を検討している方もこのサイトをご覧頂いているかと思います。
僕自身も、これまでYoutuberの動画を見ながら、DIYで築古戸建ての直し方や直す際に必要な道具について、
書き出したりしています。

こういったYoutubeで情報収集やしやすくなったり、SNSで個人と繋がれるようになったことで、
個人で稼ぐための知識を安く得られるようになったのは、副業で何かをはじめようとされている方にとって、
プラスに働きますよね。
この環境でも、何もはじめない選択をしている方は、どんな情報が出たとしても、今後もきっと動かないのだと感じています。

今回は、僕自身が見てきたYoutubeや収集した情報の中で、こんな物件は、買いたくないな。
という内容を書き出していこうと思います。

購入したくない物件「臭い」「木」「激安地域」「雨漏り」

「臭い」がすごい物件

猫や犬を飼われていた方が住んでいた物件にありがちのようですが、
石膏ボードや壁紙などにマーキングをしてしまい、それが染みついて取れない場合があるようです。

マーキングした臭いが染みつくと、見た目でどこを直すかが、はじめにあてが付けにくいのが特徴で、
壁紙はもちろん全て張り替えというのはもちろんですが、その下のボードも貼り替えとなると
石膏ボードや木材が再利用できないだけでなく、かなりのコストがかかってきてしまいます。

せっかく安く手に入れた物件であっても、高くついてしまうと、
利回りも下がってしまいますので、避けたいところですね。

「木」で覆われてしまっている物件

家自体が木で覆われてしまっている物件が良く取り上げられています。

建物自体が隠れてしまっているような状態では、家の中は湿気がすごくなります。
加えて、木の成長の為に、瓦が剥がれて居たりします。
そして、雨漏りに繋がるなどもあります。

こういった庭の木の伐採により、100万円以上の費用を要する場合などもありますので、
森の中の物件などは、気を付けたいですね。

逆に言えば、持ち主さんが管理が面倒になっている物件でもありますので、
安く購入できるチャンスでもあります。

僕自身が購入を検討しているのは、平屋戸建てで、まさに木に覆われそうになっている物件です。
自分で木の伐採も地道にできる。伐採した費用があっても、収支上、利益が出せる場合などは、
購入してよいと思います。

賃貸料金が「激安地域」は避けたい

購入時には、必ずチェックしておくべき点ですが、
周辺地域の家賃相場が一軒家でも５万円程度などであれば、避けたいところです。

もし購入費が50万円で半年の時間と250万円をかけて直した場合、300万円の投資になります。
これを月５万円で貸したとすると、利回り20％、投資回収に5年を要することになります。
つまり、6年目から利益が出ることとなりますが、１年あたり60万円の収入です。

そこまで待てれば、OKですし、小さな収入を求めて居れば問題ありませんが、
早くスケールアップしたい場合には、中期視点での利回りを求める必要があります。

仮に家賃相場が7万円の地域だと、同じ条件でも利回り28％、3.5年で回収でき、
年間収入は84万円になります。

取得する地域相場がどれだけ重要かが分かるかと思います。

ここの見極めによっては、そのまま貸し出せる地域もあると思いますので、
過剰にリフォームせずに貸し出したいですね。

「雨漏り」物件は修繕費が高い

雨漏り物件は多くあると思います。
「雨漏り物件」と一言で言っても、自分で直せるもの、直せないものがあると思います。

大工さんなどの専門家であれば、屋根に自分で直すなどはありだと思いますが、
素人は屋根の修復をDIYで直すことは避けたいところですね。

僕も見積りを取ってみましたが、100～110万円程度はかかる印象です。

一方で、一見、雨漏りに見えても、動物の尿のシミであったり、ベランダを直せば解決する程度の
状態であれば、逆にチャンスだったりします。

大事なのは、築古戸建てDIYでできる範囲を見極めること

サラリーマンは、築古戸建てを見極める能力が高い

築古戸建てDIYをするうえで、最も重要だと思うのは、購入時に見極める能力だと思います。
この見極めがうまいのが、サラリーマンとしてマーケティング知識を付けた方だと感じています。

市場・競合・自社の分析、何を調べてどう見極めたらいいか。
ここは、社会人として培ったスキル次第だと感じています。

自分自身が40代のサラリーマン副業をしていますが、20代であれば効率的にこういった情報を
えることは難しいと思います。
（その一方で、体力がありますので、DIYで直せる範囲は多いと思います。）

DIYで出来なければ、人に任せればいい

今回出てきたような屋根の修理などは人命にかかわることもあります。
DIYは、無理なく、自分のできる範囲を見極めて賢く修繕していくことが求められます。

気合だけで動くのではなく、スキル、作業時間、収支のバランスをみて、DIYでやるべき点、
任せる点を見極めていきたいですね。

身体を壊しては、自由を手に入れても何もなりませんので。

DIY大家として購入したくない家　まとめ

これまで、Youtubeやセミナー、自分で見積を取る中で避けたい物件として、
「匂いのある物件」、「木で覆われた家」、「賃料が激安の地域」、「自分で直せない雨漏り物件」
をあげてきました。

これらは、僕自身が今時点でハードルが高いと感じている条件ですが、
人によっては、超えられるハードルも異なると思います。

そして、僕が難しいと感じていることができる方は、それが他のDIY大家からの参入障壁にもなってきます。
私の場合は、購入時の情報収集、マーケティング、収支を試算する能力が強みだと感じていますので、
このあたりを活かしていきたいと思います。

得意分野をつくっていきたいですね。頑張りましょう！

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