このブログでは「Dream Quest」としていますが、この不動産取得から賃貸化する活動自体を冒険と捉えて
行動していますので、その経緯を書き記しています。
Lv1は不動産１軒目を示し、vol.1は1話目となっています。
2軒目も同時並行で進め、Lv2を先にクリアしてしまったのは、想定外ではあった。
「Dream Quest」ですので、この冒険でLvアップしていく様子や新しい地図や武器・仲間を手に入れる様子を楽しんで読んでもらえると嬉しいです。
また、私自身の備忘録であると共に、私と同じように副業で不動産賃貸業をはじめようとする方の参考になればと思います。
Lv1の物件は、古民家が２つ、離れの合計３つの建物の他に、広大な土地が付いてきました。
全部で2,080㎡ほどの土地との戦いになっています。
Lv2の物件は、残置物が多くあり、雨漏り補修から師匠の元でのDIY講習で多くのスキルを身に着けてきました。
時系列が逆転しているので、実際にDIYを初めておこなったのがここでの戦いになっています。
前章の記事はコチラ↓
週１軒内見！築古戸建てを購入できるか！？
築古戸建てDIY ～これまでのあらすじ～
Lv1（１軒目）からLv2（2軒目）までの概要
１軒目と２軒目は、どちらも空き家バンクで見つけて交渉してきた物件だった。
１軒目
築66年の古民家は入り口を入ると土間が広がり、天井を見上げると綺麗な梁があり。
キッチンと和室とが左右に分かれた昔ながらの良い空間。
昔ながらの空間が好きな自分にとっては、魅力的な物件だった。
自分に繋がるまでは、賃貸化を検討したり、売買も検討されていたとのことで、相手側も交渉疲れしているようで
30万円からの交渉でスタートしたが、結果、2,000㎡を超える壮大な土地を売買は１万円で交渉成立。
この家のライフラインを中心にDIYで直しながら、お客さんを併行して探そうと動き出したら、クリーンヒット！
ターゲット・価格に合わせた修繕し、購入までの期間は長かったが、DIYをはじめて約４ヵ月ほどで賃貸化までたどり着けた。
この物件は、3.5万円で賃貸化し２年後には、借主に売却予定。
２軒目
築57年の軽量鉄骨づくりの物件で木枠窓の家。
初期状態は、残置物がモリモリで雨漏り、多少の壁面ヒビ割れしていても建物は住むことはできる状態。
ただ、市街化区域で上水はもちろんガスや下水もある相続物件。
最終的には60万円ではじめて物件取得し、ホームセンターを駆使し、師匠に多くの技を教わりながら直し、
賃貸募集サイトへ掲載してペット可として6.5万円で賃貸化。
はじめての物件直しということもあり、DIYリフォームに7カ月ほど要した。
３軒目をしスムースに進めるために、２軒の賃貸収入は常にあるが、拡大するためのお金が欲しい。
融資資料を揃えて公庫に訪問したが、その場でOKとはならなかった。
再挑戦に向けて準備して年始の打ち合わせ時間の設定ができた！
新たな年を迎え、更なる動きに繋げる。
週１軒の内見。つかもうぜ！築古戸建て！！
週１軒で足りる？３月までの行動プラン
2025年の新たな冒険をスタートするための行動。
週１軒は内見して３月までに購入したい。そんな計画をたてたものの、週１軒で月４軒だけ見て足りるのか？
勇者には、そんな不安があった。
だから、週に２軒内見することも考えていた。そう、週１軒は最低条件。
内見するにしても、空き家バンクなどでは、居住者や持ち主との時間調整も入る。
最悪、急な腹痛や先方都合でキャンセルになることだってあるかもしれない。
それでも、3月までに新たな物件を購入する必要がある。
自身を煽り、ほどよく焦ることで、チャンスをつかむことができるはず！
つかもうぜ！築古戸建て！！
まずは、チャンスを作り出すために、いくつも物件を問い合わせていた。
去年から種まきしている物件はあるが、それを待つことはせず、次々動くことにした。
不動産屋や空き家バンク、競売物件。
当然のように、朝、昼、晩と１日３回のチェックは欠かさずしている。
物件に問い合わせながら、いくら位なら成り立ちそうかを計算して売価と賃貸価格に歪みがないか。
利回りを考えた購入可能な勇者の設定金額まで交渉可能性がありそうか。
攻めすぎてチャンスを逃さないように心がけつつ、素早く動く。
そんな中、１つのイイ感じの物件をみつけた！
チャンスをつかみたい！！
見つけた家の概要。新たな築古戸建てを購入できるか！？
見つけた物件は、不動産屋開拓をしている中で不動産屋が見られるレインズの情報を流してくれる
という不動産屋を見つけたのがキッカケだった。
レインズの中から、メルマガで流してもらう情報として、
・500万円以下
・地域を特定
・土地、戸建て
のみをおこなっていた。
勇者は、既に500万円も持っていないが、交渉でどうにかなる可能性はあると思い。
そこで引っかかって来たのが、390万円の物件！
この物件の面白い点が、レインズ情報に出ているのに、まだathome/suumo/Home’sの
どこにも掲載されていなかったのだ。
これはスピード重視！と思い、勇者は、即不動産屋に連絡した。
ところが、不動産屋の動きがとてつもなく遅く、１日経っても連絡が無かった。
不動産屋の考えとしては、大きな利益（中間手数料）が取れない安物物件にかまっている
時間はもったいないということだろうが、こっちにとっては死活問題だ。
そう思い、筋を通す意味でも内見希望のメールした上で、レインズ情報に出ていた元請け
業者に直接電話連絡をすることに。
すると、18時前であったが、不動産屋が電話対応して頂け、勝手に入っていいとの連絡を受け、
物件にある鍵が入ったキーボックスの暗唱番号を聞き、18時過ぎには物件を内見した。
すると、その物件は、とてつもなくキレイだった。
築48年とは思えない内装。風呂・トイレは綺麗ではいなく、ベランダの錆があるものの。
唯一あったのが、壁面の壮大なクラックだ。
なかなかのクラックに思えるが、この様な状態がいくつかあった。
中には、そこから雨漏れしている箇所もあったが、コーキングで直せないこともない。
そう思い、勇者は、帰宅後、そのまま指値を入れることにした。
物件購入に390万円→190万円での指値！？基準は？
中古車でも買うの？という位の金額で物件に指値を入れてみた。
勇者が指値をした190万円には基準があった。
・修繕費を含めた賃貸利回りが30％を超えること
・売却時の土地値で購入直後もマイナスにならないこと
計算は複雑そうに見えても、考えはシンプルだ。
賃料も駐車場無しのこの物件でも周辺で6.5万円は取れるというのがあり、且つ、家の傾きもない。
建物の価値は無くても、内装を綺麗にしたら使用価値は高まる。
このギャップは常に意識して行動する。
実は、勇者は大胆なようで石橋をたたいて走り抜けるくらいの行動はするのだ。
さて、この先どうなるか。
週１軒の内見！築古戸建てを購入できるか！？
週１軒は内見を続けよう。
そう思って動き出した冒険。Lv3の旅はまだまだ先が長そうだ。
とはいえ、物件を購入しようにも、購入する対価（お金）がないことに気づき。
日本政策金融公庫での融資面談２回目をしに行こう！
お金がないから行動をしない。はいい訳をしたい人が発する言葉。
手や足を止めることなく、物件を見て回る。
190万円での指値をした今、購入するための190万円は無い。
嘘のような本当の話。
これこそが勇者の行動力！(笑)
物件も探しながら、さあ、次の冒険を探しにいこう！
よし、次いってみよう！
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