このブログでは「Dream Quest」としていますが、この不動産取得から賃貸化する活動自体を冒険と捉えて
行動していますので、その経緯を書き記しています。

Lv1は不動産１件目を示し、vol.1は1話目となっています。
2件目も同時並行で進めていますので、更新日がLv2の方が早かったりするのは、そのためです。

「Dream Quest」ですので、この冒険でLvアップしていく様子や新しい地図や武器・仲間を手に入れる様子を楽しんで読んでもらえると嬉しいです。
また、私自身の備忘録であると共に、私と同じように副業で不動産賃貸業をはじめようとする方の参考になればと思います。

Lv1の物件は、建屋のある土地（150㎡ほど）の他に、4500㎡以上の土地が付いてきそうです。
今回は、取得するため見えてきた課題とその対処法について、書き出していきます。

前回記事はコチラ↓

【Lv1_vol.3】中ボスを倒すための修行⁉600㎡の土地の維持費を下げる

150㎡の不動産のハズが、600㎡になった⁉

150㎡ほどで出されていたシロアリがいた築古物件ですが、
実際に家を見ていたところ、450㎡の土地も一緒に引き取って欲しいという話になりました。

空き家バンクには、その情報は無かったので驚きましたが、
色々と背景が見えてきました。

150㎡のみの情報だった、２つの理由

当初から600㎡で開示されていなかった理由は２つあると思っています。
売主からハッキリ聞けた部分と、話を聞いている雰囲気から以下のような状況と推測しています。

１．不動産物件を貸し出そうとしていた

150㎡の土地には、前回紹介したシロアリの建物がありました。
この建物の梁は古民家ならではの良さがあります。（中はボロボロですが。(笑)）
それを活かして、貸し出そうとしていたようですが、私の前に交渉した方々は

「借りるには直すところが多すぎる。」
「シロアリをどうにかして欲しい」
「車が入りにくい」

などの話があったようです。
そんな背景から、貸すことを諦めて売ることにしたそうです。

２．土地のみで売ろうとしていた

一方で、450㎡以上の土地はを売ろうとしていた様子でした。
地目は、「農地」と「山林」ですので、山林は売買ができますが、2023年に入るまでは、
「農地」は農家にしか売ることができないという制限があり、こちらも難航していたようです。

加えて、山の中にあったり、５つほどに分筆されていたり。
（その内、１つは50ｍほど離れた場所）
と。なかなか決まらなく、決まっても平米単価が1,000円程度であることから、
手間に思ってセットで引き取って欲しいとなったようです。

600㎡の土地には、中ボス（固定資産税）がいた！

600㎡の不動産になったが、固定資産税が高い農地が！！

600㎡を受け取ること自体、まあ、いいか。と思っています。
草や竹が凄いので、どうにかするのに時間と費用が掛かってしまいますが。

それ以上に課題だったのが、「農地」を取得すると固定資産税額がかさむことの方が私は困ると思いました。
土地自体は、キャンプ場や農地にでもして貸したり活用したらいいかな。と思っていましたが、
年間での固定費が増すと、後々の出費が大きく感じるからです。

固定資産税を減らすために、売主に交渉

固定資産税額を減らすためには、農地のままで取得する箇所を無くすことが必要でした。
一方で、早く賃貸化するためにDIYしたい私は、売主に農地以外を先にDIYさせて欲しいという交渉をしました。

この物件では、売主が不動産屋を挟んで売買したいという話でしたので、
融通が利きにくいと思っていましたが、やはり、売買契約して完全に私の不動産になってから実施してほしいとのことでした。

残念ながら、地目変更をしてからの売買契約になりそうです。。。

中ボスを倒すための修行で、土地の維持費を下げる！

時間のかかる修行は、価格交渉するチャンス！？

６月の売買から９月まで待つことに

今回の、農地への地目変更を待つ時間は、当初の6月末売買での見積りであった30万円から更に価格交渉ができると思いました。

役場の話では、農地の地目変更は９月まで待たなければならないとのことでした。
どうやら、無断で近所の方が農業をしていた形跡があり、その形跡が残っている間は地目変更が難しい。という話です。

農業委員会の方で現場視察に来た際、山林であると説明するには、竹を伸ばす必要があるとのことでした。

竹が建物を壊し、雨漏りがしてきていることを理由に価格交渉

梅雨を超えて夏なってきたころ、建物を見に行くと、案の定、竹が建物の中にも生え始めていました。
加えて、外の竹は屋根の瓦を壊しはじめ、雨漏りに繋がっていました。

この状況を、すぐに売主に伝え、価格交渉できますか？投げかけをしました。
現状、ここまでの交渉になっていますが、改めて、購入希望金額を提示していきたいと思います。

９月までですので、15万円程でもいいのかもな。と思いながら、
建物や竹林の様子と相談しながら提示したいと思います。

最悪、購入しない。という選択肢も残して。

さあ、どうなるか！？

つづく

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