このブログでは「Dream Quest」としていますが、この不動産取得から賃貸化する活動自体を冒険と捉えて
行動していますので、その経緯を書き記しています。

Lv1は不動産１件目を示し、vol.1は1話目となっています。
2件目も同時並行で進めていますので、更新日がLv2の方が早かったりするのは、そのためです。

「Dream Quest」ですので、この冒険でLvアップしていく様子や新しい地図や武器・仲間を手に入れる様子を楽しんで読んでもらえると嬉しいです。
また、私自身の備忘録であると共に、私と同じように副業で不動産賃貸業をはじめようとする方の参考になればと思います。

Lv1の物件は、建屋のある土地（150㎡ほど）の他に、4500㎡以上の土地が付いてきそうですが、
一部の地目（土地）が畑として登録されていることもあり、農家以外に売ることが難しいという話が出てきています。

また、その土地を売るためには山林に地目変更する必要があるとのことで、
山林にするまでには木をはやす必要があります。

今回は、マニュアル通りに動こうとする役場と売主の考えに対して、私自身の動きを書き出していきます。

前回記事はコチラ↓

【Lv1_vol.4】ルールを疑え！！130㎡が農地から山林に変更できない！？

130㎡が農地から山林に変更できない！？

前回、150㎡ほどの建屋付きの農地に450㎡ほどの土地が付いてくることになるという話を書き出してきました。
その付属する農地には畑として登録されている土地が多くあります。

畑は、農家間での売買は容易なのですが、農家でない私への売却となると、
農業協会に対し、農業として活動する旨を申請して売買する必要があります。

法改定されていることもあり、条件によっては飼い主側が農家登録することで売買ができるのですが、
役場としては、手間がかかるので、あまりやりたくない動きであるのは確かです。

殆どの土地は、山林に代えることで売買できるようになったのですが、
130㎡ほどは、最近まで農地として使用していた形跡から山林への地目変更が通らないだろうという
役場の指摘があります。

ルールを疑え！やり方はある。

先ほど書き出しましたが、

①私が農家として計画して販売する意向があることを提出（農家になる）

②農地は諦める。

③地目変更できるまで木を生やし、山林に変更してから購入する

④２度に分けて農地以外を先に購入。山林に変更してから残りを購入する。

この４つの選択肢があります。
私としては、「どうせなら、全ての土地を手に入れたい。」「まとめて購入したい。」
と思っていますが、その理由は３つあります。

１．再建築が不可の土地であるのですが、農地が最も建築可能な道路に近く、
隣の土地の一部を購入できれば、再建築可能となり、土地価値が上がる。

２．広い土地をキャンプ場や農地付きなどにすることで、賃貸時の価値や活用の可能性を高める

３．分けて購入することで、移転登記費用が嵩み、登記変更費用額が６万円から１２万円になる。

そのため、先に書き出していた
②、④は無くなります。

その為、①私が農家になるか、③農地が山林になるまで待つか。の２択になります。

なかなか決まらない理由は、優先順位が決まっていないから

売主がなかなか条件を決められない理由は、周りに流されているからなのです。

司法書士は、２度に分けて登記変更費用を取りたい。

役場は私を農家にする手続きが面倒なので、やりたくない。

私は、農地を手に入れたい。

なので、ダラダラと時間ばかりかかってしまっているのですが、売主は、個々の背景を理解して提案していないことが原因です。
優先順位を決める勇気を持つこと、決断力が必要ですね。

今回の司法書士は、売主側が決めてきた司法書士ですので、
こちらから提案が難しいのですが、決めてしまう必要がありますね。

私なら、私自身を強引に農家にします。

このやり取りをしている間に、Lv2の不動産が順調に進んでいて、同時に着手できないこともありますので、
こちらは泳がせて長引いてもいいと話をしています。

ただ、ダラダラと時間が経過することで、建物に生え始めている竹も大変な状態になりますので、
その場合は、もう少し価格を下げてもらう交渉でも使用可と思います。

私にとっては、マイナスは無いということですね。
気長にやっていきたいと思います！

つづく

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