このブログでは「Dream Quest」としていますが、この不動産取得から賃貸化する活動自体を冒険と捉えて
行動していますので、その経緯を書き記しています。
Lv1は不動産１軒目を示し、vol.1は1話目となっています。
2軒目も同時並行で進め、そちらの物件（Lv2）が早かったりするのは、そのためです。
Lv2の冒険はコチラ
「Dream Quest」ですので、この冒険でLvアップしていく様子や新しい地図や武器・仲間を手に入れる様子を楽しんで読んでもらえると嬉しいです。
また、私自身の備忘録であると共に、私と同じように副業で不動産賃貸業をはじめようとする方の参考になればと思います。
Lv1の物件は、古民家が２つ、離れの合計３つの建物の他に、広大な土地が付いてきました。
全部で2,080㎡ほどの土地との戦いになっています。
前章の記事はコチラ↓
賃貸は入居者の顔が分かれば、直す範囲が定まる！
ここまでのあらすじ
空き家バンクで見つけて交渉してきたこの物件は、自分で5人目の交渉だという。
築66年の古民家は入り口を入ると土間が広がり、天井を見上げると綺麗な梁があった。
キッチンと和室とが左右に分かれた昔ながらの良い空間。
昔ながらの空間が好きな自分にとっては、魅力的な物件だった。
自分に繋がるまでは、賃貸化を検討したり、売買も検討されていたとのことで、相手側も交渉疲れしているようだった。
内見に行くと、雨漏れや動物の死骸、そしてシロアリ被害の状況も見受けられ、それなりに費用が掛かる工事が必要であることは明らかだった。
そして、住居以外にも500㎡ほどの広大な土地がセットでついてくるという。
この土地も、地目変更を行い、農家でない自分が売買できる状態にする必要があった。
30万円での交渉からスタートしたものの、先方の意向で動けない時間が長く、
売る気が無いのではないか？と思えるほどにまで思えてきていた。
売る気が無い相手に対して、色々と譲歩しても、時間と負債金額が増えるばかりで、
ゴールが見えない洞窟に迷い込んだ状態で、出口を探しても見つからない状態になっていたため、
GAME OVERの手紙を出したが、売主側から１万円でもいいので購入してくれないかという連絡がきた。
その後、地目が畑である土地の地目変更ができ、ついに、物件購入まで進んだ。
物件内を確認し、売主に畳を捨ててもらった。
床の状態が分かるようになったので、シロアリ箇所に防蟻塗料を散布してきた。
和室の真ん中にいた「押し入れ」を解体してきた。
師匠「おどぅ氏」の半年にわたる修行最終日に、師匠と仲間と床づくりをしていった。
作業をしている間に間取り図を公開してこの物件の地図を手に入れた！
ちょっと薄暗い和室を床の間の壁からアンチエイジング塗装（下地塗装）してきたが、浮き・剥がれが出ていることに気づく。
雨漏りを外注に出しながら、初夏で勢いづいた雑草の処理をして休憩しつつ、部屋の内側を塗ってきた。
ここで、いったん休憩がてら、キャンプをした！
「山の上」、「古民家」、「畑付き」という立地のお客さんを併行して探そうと動き出したのが今回。
古民家の間取り
４部屋の和室に土間を挟んでキッチンと洋室がある。
２階は、屋根裏部屋の用な物置部屋として存在している。
このTHE・古民家が今回の間取り。これが、今回の冒険の城！
古民家賃貸住宅の初期と現状
古民家の和室中央にあった押し入れを壊し、壁にあった収納も取り除いてきた。
床もカフェ板を敷いて、部屋っぽくなってきていた。
before
after
個人的には、かなり上質な空間が出来てきたと思っている。
購入を含め、この空間までにかかった修繕費用は50万円程だ。
そうだ！賃貸営業をかけはじめよう！
借り手を探しはじめよう！
この物件を好むのは、ニッチなユーザーであることは想像している。
「山の上」という立地に「古民家」、「トイレ風呂が離れ」にあり、「1,500㎡の畑」がある。
首都圏で働きたいが自然の中で暮らしたかったり、広い畑で農作物を育てたり、
ニワトリや大きな動物を飼ったりしたい。といった感じの人がターゲットだろうか。
修繕している今だったら、もう１つできるターゲット選択肢があることに勇者は気づいた。
安くて狭いアパートに住んでいて、住み替えを考えている方。
今回は、持ち金とHPを踏まえて、この辺りの検証をしながら戦うことに決めた。
ターゲットの賃貸価格 リフォームの利益計算書
勇者は、リフォーム計算書をとり出した！
不動産屋やジモティ、空き家バンクでの賃貸募集をかけてもらうにしても、
賃貸ターゲット価格を決める必要がある。
周辺の家はあまりないが、築年数が10年ほど若いと今の家の広さの半分以下で６～７万円ほど。
50万円を使っている今、低家賃で貸すなら、利回りを高めたい。
そう思っていて計算すると、３万円なら70％を超えそうだ。
１年半でここまでの費用も元が取れる！
出口利益がマイナスなのは、建物解体費を土地全体に建物がある想定の為、実際にはマイナスはない。
よし、3.5～5万円で賃貸募集を併行しよう！
（5万円で貸せたら117％！！）
やったことは無いが、やってみないとわからないのが学びだ。
学びになるのは、未知の領域。この築古戸建てDIYの冒険も学びになるから続く！
不相談屋に賃貸の情報交換（雑談）しにいく
不動産屋との情報交換
築古戸建てを進めてくれた不動産屋に、２軒目の進捗状況を話しにいくタイミングだったこともあり、
久しぶりに1,000円位のお菓子を持って、訪問してみた。
２軒目の建物内も見てくれていて、随分と褒めてもらえた。
これもDIYスクールの学びのおかげ。
そんな２軒目も内覧が続き、この秋から入居が決まっていた。
（外国籍のご家族で、小型犬２頭を飼う。これについては別の場で収益も公開します。）
そんな会話をしながら、１軒目の物件の進捗を話していると、、、
不動産屋「あっ！！ちょうど、畑付きの家探している人いますよ！」
まさか！？と思ったが、これが勇者の運の良さ。
どうやら、タイミングも条件もかなり良さそうだった。
借り手との出会い ～探している賃貸条件～
借り手にその場で電話してもらい、即座に呼んでもらえた。
この即行動に移すスピードが合う。
行動第一で動きながら考えるというのは、勇者も好きで。
（「あーだ、こーだ。」と悩んで何も進めないのが大嫌い。）
早速来てくれた借り手と話していると、
・近隣の１ルームアパートに住んでいる
・自然が好き
・仕事道具が多く、道具を置く場所を探していた
・借りている畑を返して欲しいと言われて困っている
・家の中でヨガ教室をやりたい
・ゆくゆく、広い場所と家を購入したい
という情報が出てきた。
うん、ターゲット！と思った瞬間。
賃貸物件は、入居者の顔を思い浮かべながら
入居者の顔・性格が分かれば、賃貸DIYがしやすい！
現時点では、入居までは決まっていないが、古民家を３～５万円で借りてくれる人のイメージは出来た。
顔、性格を浮かべながら、予算を横目にDIYの範囲を考えていきやすくなった。
物件に住むのは、自分ではない！
自分をターゲットにすると、ものづくりはしやすい。
それはわかっているが、本物のマーケターはターゲットの気持ちを読み取る。
時には、その人に成りきることだってする。
「自分はターゲットではない。」これを心に留めて進めよう！
ゆっくり休んで。さあ、次に進もう！
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