このブログでは「Dream Quest」としていますが、この不動産取得から賃貸化する活動自体を冒険と捉えて
行動していますので、その経緯を書き記しています。
Lv1は不動産１軒目を示し、vol.1は1話目となっています。
2軒目も同時並行で進め、Lv2を先にクリアしてしまったのは、想定外ではあった。
「Dream Quest」ですので、この冒険でLvアップしていく様子や新しい地図や武器・仲間を手に入れる様子を楽しんで読んでもらえると嬉しいです。
また、私自身の備忘録であると共に、私と同じように副業で不動産賃貸業をはじめようとする方の参考になればと思います。
Lv1の物件は、古民家が２つ、離れの合計３つの建物の他に、広大な土地が付いてきました。
全部で2,080㎡ほどの土地との戦いになっています。
Lv2の物件は、残置物が多くあり、雨漏り補修から師匠の元でのDIY講習で多くのスキルを身に着けてきました。
時系列が逆転しているので、実際にDIYを初めておこなったのがここでの戦いになっています。
前章の記事はコチラ↓
トラブル発生⁉トイレで水漏れ連絡、便器交換！
築古戸建てDIY ～これまでのあらすじ～
Lv1（１軒目）からLv2（2軒目）までの概要
１軒目と２軒目は、どちらも空き家バンクで見つけて交渉してきた物件だった。
１軒目
築66年の古民家は入り口を入ると土間が広がり、天井を見上げると綺麗な梁があり。
キッチンと和室とが左右に分かれた昔ながらの良い空間。
昔ながらの空間が好きな自分にとっては、魅力的な物件だった。
自分に繋がるまでは、賃貸化を検討したり、売買も検討されていたとのことで、相手側も交渉疲れしているようで
30万円からの交渉でスタートしたが、結果、2,000㎡を超える壮大な土地を売買は１万円で交渉成立。
この家のライフラインを中心にDIYで直しながら、お客さんを併行して探そうと動き出したら、クリーンヒット！
ターゲット・価格に合わせた修繕し、購入までの期間は長かったが、DIYをはじめて約４ヵ月ほどで賃貸化までたどり着けた。
この物件は、3.5万円で賃貸化し２年後には、借主に売却予定。
２軒目
築57年の軽量鉄骨づくりの物件で木枠窓の家。
初期状態は、残置物がモリモリで雨漏り、多少の壁面ヒビ割れしていても建物は住むことはできる状態。
ただ、市街化区域で上水はもちろんガスや下水もある相続物件。
最終的には60万円ではじめて物件取得し、ホームセンターを駆使し、師匠に多くの技を教わりながら直し、
賃貸募集サイトへ掲載してペット可として6.5万円で賃貸化。
はじめての物件直しということもあり、DIYリフォームに7カ月ほど要した。
勇者は会社員という立場上、平日は活動時間が全くない。基本、土日のみ。
１軒目物件でトイレの水漏れトラブルに合うのが今回。
トイレで水漏れ！？ピンチ！
平日のど真ん中に水漏れ連絡
勇者は、会社員の顔を持つ。
コロナ直後は在宅勤務で一時は会社に行かない日もあったが、今では、８割は朝から晩まで
会社で働く普通のサラリーマンだ。
勇者の仮面を外しているその時間は、ほとんど築古戸建て大家としての冒険を忘れている。
というか、忘れざるを得ないほど時間が詰まっている。
在宅勤務以降、WEBでの会議が当たり前になったせいか、休憩時間や会議室の移動を無視し、
勤務後の時間までもチャット連絡してくるようになった（仕向けた）ことでトイレに行く時間
や昼休みを普通にとることさえも難しい日もある。この状態は、クリーンに見せながらも
実はブラックな人材活用法だが、経営者にとっては、理想的な状態だろう。
そんな平日のど真ん中、水曜日に入居者よりLINEで連絡が入った。
魔の連絡！「トイレのウォシュレットから水漏れしています」
そんなはずないだろう。そう思いながら、
つい最近完成した1号物件でトイレを交換するか、そのままにするか迷ったことを思い出していた。
少しだけ給水タンクから水がしみ出していたが、無理やり漏水を止めた覚えはあった。
そして、最終的には、気になったのでメーカーに連絡して状態を見てもらい、
ウォシュレットを使用不可の状態にして、貸し出してきた。
入居者には、「トイレへの給水の水圧が強いのではないか！？」
「給水を弱くして見てくれ」と時間稼ぎ的なやり取りしながら、
結局は仕事を終えてから夜に状態を見にいくと。
↓こんな状態だった。 ※クリックすると動画で見られます。
勇者「あぅ、、。」心の声までもが漏れていた。
便器交換！いきなり漏水便器が襲いかかってきた！
30秒考えて、「便器交換しよう！」
この物件は、安く貸して売却で話が進んでいること。
入居前からDIY可能な物件として契約書に「トイレは使える状態で貸す」と書いて貸し出していることもあり、
一瞬、このままでも良いのではないか。とも思った。
が、入居者に恩を売り、面倒な連絡を無くす線引きするために対応することにした。
30秒後には、トイレの購入準備を進めていた。
交換前の便器は、10年以上前のタンク一体型便器
トイレ交換する前に、考えたのは、ウォシュレットの便座交換や、パッキン交換のみだった。
だが、実際にタンクの中を見ると、ウォシュレットへの給水管にヒビが入っていた。
タンクの奥にあるため、写真は撮れていないが。
その給水量を強引に減らす方法として、タンク左にあるネジでを締めることで給水量は減らすことができる。
が、その効果も少なかった。
勇者は、タンク一体型のトイレというものが世の中にあることを知らなかったのだが、
10年以上前に節水トイレとして業界では一世を風靡したようだ。
交換する便器を現地着で購入！
トイレを購入しようとこの相談を師匠に相談すると、
同じタイミングで丁度、師匠も同じようなトイレ交換をするとのことで、全く同じトイレを購入した。
木曜日にはポチポチと楽天で購入して、金曜日には現地に届くことになった。
入居者には、事前に連絡して玄関前に置き配した。
配送の速さと置き配は、サラリーマン大家という勇者にとって、かなり助かるサービスで追い風だ。
購入したトイレと便座、排水ソケット
便器、便座の他に、排水ソケットが必要であることは全く想定していなかった。
排水ソケットは、通常は、便器に付いているもので使えるが、
タンク一体型のトイレが付いている排水管の位置が後部にあることが多く、
また、排水管の直径も合わない場合がある。
それを、事前に師匠（おどぅ氏）に確認が出来ていたので、本当に助かった。
ピュアレストQR
温水便座
床排水ソケット
入居中の便器交換は短時間勝負！
土曜日の朝に現場入り。
建物が別とはいえ、入居者がいながらの作業はとてもやりにくい。
以前、トイレ交換を見ていた時を思い出し、イメトレをしておいたが、
取り外しで時間を使わずに、取り付けで時間を使おうと決めていた。
（そんなの当たり前だ！）
トイレ交換開始
入居者がいなければ、このコンクリートの床も暖かくしたい。
そう思いもしたが、今回はできるだけ時間・金額的なコストをかけずに。
トイレへの給水を止水して。
タンク内の水を全て流し。便器に残った水を給油用のノズルで
シュポシュポとバケツに出して捨てて、給水管を外し。
トイレを留めているビスを３箇所外したら、後はクソ重い便器を運び出す。
便器とタンクが一体って、重い…。
続いて、既存の排水ソケットと便器のビス留めベースを外す。
便器の配置を決めようと思ったが、付属の排水ソケット（以下）を使用しなかったので、
この作業は不要だった。
代わりに、購入しておいた排水ソケットを付けたが、
床がコンクリートタイルなので、ハンマードリルで床に穴を空け、
アンカープラグを挿して、ソケットをビス留めした。
２号物件で、嫌というほどコンクリートにビス止めしてきたお陰で、この作業工程はスムーズにできた。
そして、その上から新しい便器を取り付け、同じように便器と床も固定。
おお、なんか、イイ感じだ。
この上にタンクをのせて、給水をつなごうとしたとき、、ん？繋がらないぞ。
もしや、給水栓をつなぐのに、間に接続部品が必要なのでは。。。
そう思って買い出しに出始めつつ、師匠にもリアルタイムで相談すると、
便座側に接続部品があるとのこと。
勇者は、急いで作業を終わらそうとするあまり、便器に気を取られて、
便座側の部品を確認するのを忘れていた。。
温水便座と給水タンクへの給水ができる接続部品を取り付けられた。
新品になった！ほら、完成！
トイレで水漏れ連絡後、即便器交換！３時間でたおした！
朝、8:30からトイレ交換をしはじめて11時過ぎには終えた。
before
after
最後に、ウォシュレットの点検時に給水ホースが外れて水浸しになったが、
床もタイルなので、焦ることなく終えた。
ふう、３軒目を前に、久しぶりにDIYをしたが、焦るものだ。
人件費除けば7.5万円程でのトイレ交換。
一瞬、取り付けを２万円弱で「くらしのマーケット」での外注も考えたが、自分でやってよかった。
スキルも身に付いた。
ましてや、丸投げだったら20万円ほどかかってくる…たったの３時間で。
やってみたら、たいていの事は大したことない。
そう思って経験値を高めていきたい！
これで、入居者もいい方向に印象に残ったはずだ。
さあ、次の冒険を探しにいこう！
よし、次いってみよう！
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